מה עם רמת מחירי הדירות בארה"ב כיום?

מאמר זה יסקור את רמת מחירי הדירות בארה"ב, כפי שהם משתקפים במדד HPI - House price index. מדד זה משקף את השינוי הממוצע במחירי רכישת דירות המגורים ומפורסם ע"י סוכנות הדיור הפדראלית בארה"ב (FAFH). מדד זה עוכב אחר 363 מטרופולינים ברחבי ארה"ב ומחושב מצפייה בתנועות של משכנתאות שנבעו או הובטחו מ"פארדי מאק" או "פאני מיי" באותם מטרופולינים החל מ-1975.

עפ"י רב, מדד HPI מושפע משני שינויים עיקריים:

1. שינוי הנובע ממחירי תשומות הדירות – בטון, ברזל וכד'. אלה שינויים אשר מטים את המדד כתוצאה מרמת מחירים/יוקר המחייה. יש לציין כי מדד המחירים הכללי בארה"ב, CPI, לא ייתן את אותן התוצאות כמו המדד הראשון, מכיוון שהוא מכיל בהכרח רכיבים שאינם קשורים לדיור.
2. שינוי הנובע מביקוש והיצע – אלה שינויים "טהורים" אשר מטים את המדד כתוצאה מענייני סחירות ומלאים – ככל שיש יותר קונים (ביקוש) כך המחירים עולים ולהפך.

להלן מדד HPI (בנקודות) החל משנת 1991 במחירים שוטפים, מנוכה עונתיות ומשוקלל לכלל ארה"ב:

(מקור: FHFA)

ניתן להתרשם כי במשך כ-16 שנה (1991-2007), מחירי רכישת הדירות נמצאים במגמת עלייה מתמדת וכי הערך המקסימלי בטווח הלה הוא 223.46 נק' (אפריל 2007), יותר מפי שניים מחודש ינואר 1991. ואכן, החל מאוגוסט 2007, עת פריצת משבר הסאב-פריים, חלה ירידה ברורה וניכרת במדד. עוד יצוין כי כיום מדד HPI ממשיך במגמתו מטה ובחודש פברואר 2010 הגיע לרמה של 193.71 נק', רמתו בחודש אוקטובר 2004.

מכיוון ששינויים על פני זמן (סדרות עתיות) בכלכלה נמדדים בערכים ריאלים (ללא שינויים ברמת המחירים), יש לנטרל את השפעת שינוי המחירים על מדד HPI. העדיפות היא לנטרל את השפעת מדד מחירי תשומות הבנייה, מדד PCUbcon-bcon (PPI for Material and Supply Inputs to Construction Industries). בעשותנו כך אנו נשארים עם מדד HPI ריאלי הנובע משינויים בביקוש ובהיצע בלבד.
מדד bcon PCUbcon- דומה במהותו למדד תשומות הבנייה בישראל ומודד, כאמור, את השינוי במחירי ובתשומות הבנייה.
(עפ"י תשובה שקיבלתי מהלשכה לסטטיסטיקת עבודה בארה"ב: tracks the average change in selling prices US manufacturers of materials and supply inputs receive for products typically purchased by the US construction sector).
אשר על כן, להלן מדד HPI (בנקודות) החל משנת 1991 במחירי 01/01/1991, מנוכה עונתיות ומשוקלל לכלל ארה"ב:

(מקור: FHFA)

הסבר קצר לנטרול השפעת המחירים ניתן למצוא בהגדרת "ערך קבוע" באתר "מעות" ע"י איתן אבניאון:
"ערך המבוטא בשקלים המתואמים לכוח הקנייה. ערך שקל קבוע מבטא ניסיון לסלק את השפעות השינויים במחירים מסדרות סטטיסטיות המדוּוחות במונחים שקליים. התוצאה המתקבלת אמורה להוות סדרות שהיו מתקיימות אם המחירים לא היו משתנים לעומת שנת הבסיס; לשון אחר: אילו לשקל היה כוח קנייה קבוע. כל שינוי בסִדרה כזו ישקף רק שינויים בהיקף הריאלי (הפיזי) של התפוקה. הדרך הפשוטה ביותר לקבל ערך שקלי קבוע היא לחלק את הערך השקלי בשנה נתונה במדד המחירים לצרכן של אותה שנה. ערך קבוע מכונה גם 'ערך ריאלי' (real value)".


מסקנות:
1. בארה"ב נוצרה בועת נדל"ן מובהקת ומחירי הדירות הגיעו לשיא חסר תקדים.
2. העלייה המשמעותית במדד HPI הריאלי התרחשה במחצית השנייה של העשור הראשון של שנות ה-2000, ואילו עפ"י מדד HPI הרגיל, ניתן לראות כי המדד עלה באופן קבוע כמעט משנת 1991 עד למשבר.
3. עפ"י מדד HPI הריאלי, ניתן לראות כי החל משנת 2004 הביקוש וההיצע מדשדשים במקום וכי אין התפתחות משמעותית עד לפרוץ המשבר בשנת 2007; דבר שלא ניתן להבחנה במדד HPI הרגיל. יש לציין כמובן שהדבר נובע מהעלייה מחירים תשומות הבנייה שעלה בין שנת 2004 -ל2007 בכ-30%.
4. מדד HPI הריאלי מציג תיקון קל של כ-9 נקודות בשנת 2008, דבר שיכול לנבוע מרכישת דירות עקב מחירם הנמוך יחסית ("להיכנס לשוק כשהמחיר זול").
5. לאחר פרוץ המשבר בשנת 2007 ניתן לראות כי בסדרת HPI הריאלי הירידה היא תלולה יותר, דבר המצביע על השינויים הדרסטיים בביקושים ועל חוסר רצון הלווים להמשיך ולקנות/להחזיק בדירות שרכשו.
6. הרצת קו רגרסיה (מגמה) ליניארי על מכלול טווח הנתונים בשני סוגי הגרפים מצביעה על כך כי למרות המגמה השלילית בשנים האחרונות, עוד נכונו לנו עליות במחירי הדירות.

השפעת משבר הסאב-פריים על הבורסה לניירות ערך בישראל

ראשית, יצוין כי לאחר רפורמת בכר מחודש אוגוסט 2005, אשר העבירה את השליטה הבלעדית בקופות הגמל וקרנות הנאמנות אל מחוץ לבנקים, חלה מגמת עלייה נכבדת במספר הנכסים המוקשעים, במספר הקופות ובמספר המושקעים בהן.

(מקור: משרד האוצר)

מהנתונים דלעיל ניתן להתרשם כי החל משנת 2006 קיימת ירידה הדרגתית בתשואה הריאלית הממוצעת ברוטו עד לכדי כ-20% הפסד בשנת 2008. עם זאת, הקופות פיצו על כך ובגדול בשנת 2009 עם תשואה ממוצעת של עד 30%.

כאמור במאמרי הקודם, דוגמה מוחשית לירידות החדות בשוק ההון הישראלי ניתן לשאוב ממדד "כל המניות וההמירים" המקובע במחירי אפריל 2000 כדלקמן:

(נתונים: הבורסה לניירות ערך)

שנית, מהתבוננות במדד אג"ח קונצרני כללי במחירי חודש אפריל 2000, הכולל את כל איגרות החוב הקונצרניות הנסחרות בבורסה ומשקלל כל איגרת חוב על פי היחס שבין שווי השוק שלה לבין סך שווי השוק של כל איגרות החוב המרכיבות את המדד, ניתן לראות ירידה מתונה יותר אם כי בתקופות דומות:

(נתונים: הבורסה לניירות ערך)

אבני דרך מרכזיות בהתפתחות משבר הסאב-פריים

שנת 2003
6 - יו"ר הבנק הפדרלי, אלן גרינספאן, מוריד את הריבית של הבנק המרכזי לשיעור של 1%, השער הנמוך ביותר מזה 45 שנה.

שנים 2003-2004
משכנתאות הסאב-פריים האמריקאיות עולות ב-292%: מ-332 מיליארד דולר ל-1.3 טריליון דולר, בעיקר בשל הסקטור הפרטי.


שנים 2004-2007
הנפקה מאסיבית של אגרות חוב מגובות משכנתאות ע"י מוסדות פיננסיים רבים מתוך אמונה שמחירי הבתים ימשיכו לעלות ושהלווים ימשיכו לשלם.

שנת 2007
4 - ניו סנצ'רי, ממובילות שוק הסאב-פריים, קורסת.
7 - 2 קרנות גידור של בנק ההשקעות בר סטרנס קורסות.
9 - קריסת האמון הבין בנקאי - ריבית הליבור עולה לרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 1988 לרמה של 6.7975%, כאשר ריבית הבסיס של בנק אנגליה הינה 5.75%.
10 - מנכ"ל מריל לינץ', תאגיד לשירותים פיננסים ובנק השקעות אמריקאי, מתפטר.
10 - מדד ה-Dow Jones מגיע לשיא של כל הזמנים - 14,164.53 נקודות.
12 - ארה"ב נכנסת למיתון באופן רשמי, לפי הלשכה הלאומית האמריקנית למחקר כלכלי (NBER).

שנת 2008
1 - הבנק הפדרלי מוריד את הריבית בארה"ב ב-0.75% ל-3.5%; הירידה החדה ביותר ב-25 השנים האחרונות.
2 - הממשלה הבריטית מודיעה על הלאמת נורת'רן רוק, בנק המשכנתאות החמישי בגודלו במדינה.
3 - בר סטרנס, בנק השקעות גלובלי, נרכש בידי ג'יי פי מורגן צ'ייס, חברת שירותים פיננסיים עקב קשיים כלכליים.
7 - בנק המשכנתאות האמריקאי, INDYMAC, קורס.
9 - ענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק האמריקאיות, שאחראיות למחצית משוק המשכנתאות בארה"ב, מולאמות הלכה למעשה.
9 - ליהמן ברודרס, הבנק הרביעי בגודלו בארה"ב, קורס.
9 - מריל לינץ' נקנה ע"י בנק אוף אמריקה, קבוצת אחזקות בנקאית המספקת שירותים ומוצרים פיננסיים בארה"ב ובעולם.
9 - ממשלת ארה"ב מצילה את AIG בתכנית חילוץ שעלותה 85 מיליארד דולר.
9 - ענקית המשכנתאות, וושינגטון מיוצ'ואל, קורסת.

התקופה 9/2008-3/2009
ירידות חריפות בכל המדדים: ת"א 25 יורד ב-35.9% ות"א 100 ב-36.2%.

שנת 2008
10 - בית הנבחרים האמריקאי מאשר ברוב של 263 מול 171 תכנית חילוץ כלכלית בהיקף של 700 מיליארד דולר.
10 - הבנק הפדרלי מוריד את הריבית ל-1% מ-1.5%.
11 - האיחוד האירופי שקע למיתון לאחר שהכלכלה בגוש התכווצה ב-0.2%.

שנת 2009
1 - היצוא היפני נופל ב-45.7% בהשוואה לאותו חודש שנה שעברה.
1 - מריל לינץ' חושף הפסד של 15.84 מיליארד דולר לשנת 2008.
1 - התל"ג הרוסי מתכווץ ב-8.8%.
2 - מס' הבנקים הבעייתיים עולה מ-171 עם נכסים בשווי של 116 מיליארד דולר בסוף הרבעון השלישי של 2008 ל-252 עם נכסים בשווי של 159 מיליארד דולר בסוף הרבעון הרביעי של 2008.
2 - פאני מיי מדווח על הפסד של 25.2 מיליארד דולר ברבעון הרביעי של 2008 והפסד שנתי כולל של 58.7 מיליארד דולר.
2 - מכירות הבתים (לא חדשים) נופלות לתחתית של 12 שנה עקב מחירים נמוכים ועיכובים ברכישת בתים.
3 - ישראל נכנסת רשמית למיתון לאחר ירידה שנייה ברציפות בתמ"ג.
3 - מס' דורשי העבודה החודשי בישראל מטפס ל-19,939 בני אדם.
3 - מס' המובטלים בבריטניה מגיע למעלה מ-2 מיליון בני אדם, הגבוה ביותר מאז 1997.
6 - יצרנית הרכב הענקית, גנרל מוטורס, מגישה בקשה לפירוק ומסמלת את הקריסה הגדולה ביותר של חברה תעשייתית בהיסטוריה אמריקאית.

השפעת משבר הסאב-פריים על ישראל

משבר הסאב-פריים השפיע על ישראל בדרכים רבות, אם כי לא נרשמה קריסה של בנק או של מוסד פיננסי מהותי כזה או אחר. המשבר הישראלי ידע להתמודד בצורה יפה מאוד עם המשבר והיווה אבן בוחן למדינות אחרות בעולם. 
כמו כל משבר פיננסי, ההשפעותה הראשוניות מתרחשות בתחומי האשראי, הפיננסים וההשקעות ובסוף גם בשוק העבודה.
המשק הישראלי נאלץ להתמודד עם ההשלכות השליליות של המשבר מתוקף היותו משק קטן וחשוף להשפעות אקסוגניות. כיוון שהייצוא מהווה מרכיב משמעותי (מתייצב על כ-30% מהתמ"ג בשנים האחרונות), יש לשינויים בסחר העולמי השפעה רבה על המשק הישראלי, לא כל שכן כשארה"ב מהווה היעד העיקרי לייצוא (32.5% לשנת 2008).
אמנם המשבר הנוכחי הוא עולמי וחובק עולם, אך אופיו בארץ יהיה שונה מאשר במקומות אחרים בעולם. המשבר בארץ (זעזוע חיצוני) פגע קשות במגזר היצוא, כמתואר בהמשך, ובמגזר האשראי החוץ בנקאי. להלן פירוט חלק מן ההשפעות השונות על המשק הישראלי כתוצאה מהמשבר הפיננסי:
1. הקטנת עושר הציבור בשל המשך הירידות בשווקי המניות
חשוב לציין כי לא רק אנשים פרטיים, המחזירים מניות ותיקי השקעות פעילים בבורסה נפגעו מכך, אלא כמעט כל מי שיש לו כלי חסכון, כגון קרן פנסיה, קרן השתלמות וכד'. להלן ניתוח מדד הבורסה הנקרא "מדד כל המניות וההמירים", וכשמו כן הוא - הוא כולל את כל המניות וההמירים הנסחרים בבורסה. משקל כל נייר ערך במדד נקבע על פי היחס שבין שווי השוק שלו לבין סך שווי השוק של כל ניירות הערך המרכיבים את המדד. המדד הלה עבר נטרול של השפעת המחירים, ועל כן מוצג בערכים ריאליים.

(מקור: הבורסה לני"ע + למ"ס)
2. ירידה באמינות המערכת הפיננסית והשפעת הרכוש
הירידה באמינות וחוסר הוודאות של המערכת הפיננסית העולמית והמקומית הגדילה את שיעור החיסכון, משום שהצרכנים הגבירו את זהירותם, ואילו השפעת הרכוש הביאה לירידה נוספת בצריכה של משקי הבית ובהשקעתם בבתי מגורים.
3. החלשות הייצוא בשל המשבר העולמי
היעד העיקרי של הייצוא הישראלי, ובייחוד זה של ענפי הטכנולוגיה העילית, הוא שווקי המדינות המפותחות בהן המשבר העולמי חריף במיוחד. מכיוון שכ-70% מהייצוא הישראלי מיועדים למדינות אלו ומכיוון שלייצוא משקל גבוה בתוצר (כ-30% כאמור לעיל), ההשפעה על הפעילות הכלכלית תהיה חריפה. ייצוא הסחורות והשירותים נפגע באופן חמור בעיקר בסוף שנת 2008 ובאמצע שנת 2009, שכן חזר לרמות לשנת 2006.

רבעון	ייצוא סחורות ושירותים במחירי 2005, מנוכה עונתיות (במיליוני ש"ח)
2006-Q1	64,749.9
2006-Q2	69,594.0
2006-Q3	67,596.9
2006-Q4	69,370.5
2007-Q1	72,133.4
2007-Q2	73,081.3
2007-Q3	74,646.7
2007-Q4	77,646.2
2008-Q1	81,593.8
2008-Q2	80,657.9
2008-Q3	80,659.0
2008-Q4	71,365.3
2009-Q1	66,275.4
2009-Q2	66,046.7
2009-Q3	68,451.4
2009-Q4	74,736.7

4. עלייה חדה בגרעון הממשלה
הירידה החדה בגביית המסים בסוף 2008 והירידה בפעילות הכלכלית בשנת 2009 מצביעים על כך שגירעון הממשלה צפוי להתרחב בשיעור ניכר. להלן פירוט הכנסות המדינה ממסים:

הירידה במסים מורכבת מירידה הן במסים הישירים והן במסים העקיפים. הסיבה לירידיה במסים הישירים קשורה אכן לירידה בהכנסות, ואילו הירידה במסים העקיפים קשורה בירידה בצריכה הפרטית.
5. שוק העבודה
בחודשים האחרונים של שנת 2008, כשהמשבר הפיננסי והריאלי בעולם גלש גם לישראל, החלה ירידה ניכרת בביקוש לעובדים, בגידול נרחב בפיטורים ובעליה במימדי האבטלה. המשבר הפיננסי פגע בקליטת עובדים חדשים והביא לפיטורי עובדים במרבית ענפי המשק, כולל בענף ההיי-טק.
החל מהרבעון השלישי של שנת 2008 חלה מגמה הפוכה ומדאיגה בקצב הבלתי מועסקים. בשנת 2008 חלה ירידה במספר מקומות העבודה שנוצרו מ-45.1 אלף ברבעון הראשון ל-21.1 אלף ברבעון האחרון. ירידה זו אכן הביאה למפנה במצב האבטלה.
לטענת מנכ"ל שירות התעסוקה, מר יוסי פרחי, ניתוח הנתונים נכון לחודש פברואר 2010 מצביע על המשך מגמת הירידה במספר המובטלים. בפברואר השנה הסתכם מספר המובטלים בנתוני מגמה ב–199,600 איש לעומת 200,600 בחודש קודם (ירידה בשיעור של 0.5%). באשר למצטרפים חדשים, נמשכת הירידה בנתוני מגמה ושיעורה בחודש פברואר עומד על 1.7%. כמו כן, טוען מר פרחי כי ממוצע המפוטרים בחודשים פברואר, ינואר 2010 ודצמבר 2009 עומד על 11,300 איש לעומת כ-19,200 איש ברבע הראשון של 2009. מצב זה לדעתו מעיד על מצב של פיטורים המאפיין תקופה של אבטלה חיכוכית.
חשוב לציין, כי לא קיימת תמימות דעים בסוגיית ההתערבות הממשלתית: יש המצדדים בגישה כי על הממשלה להתערב ביתר שאת ובאופן יזום ולסייע במניעת סגירת עסקים, ובעיקר עסקים קטנים באזורי הפריפריה, שכן סגירתם עשויה להביא לעליה משמעותית בשיעורי האבטלה ולפגיעה כלכלית באוכלוסיה רחבה. מנגד, יש הטוענים כי על הממשלה לסייע לאותם עסקים "בריאים" שנקלעו לקשיים זמניים בשל המשבר והם בעלי פוטנציאל שיקום, וכי עליה להתערב פחות בעסקים אשר ממילא לא היו שורדים גם אם הכלכלה לא היתה נקלעת להאטה או למיתון.
6. התמתנות האינפלציה (ואף דפלציה) כתוצאה מרמות צריכה והוצאה נמוכות וחזרתה המחודשת
להלן התפתחות מדד המחירים לצרכן, כאשר תקופת הבסיס (100) הינה ממוצע המחירים בשנת 2002:

אופן התגלגלות משבר הסאב-פריים

אופן היווצרות בועת הנדל"ן במשבר הסאב-פריים

פרוץ משבר הסאב-פריים

כאמור במאמריי הקודמים, לווים רבים לקחו משכנתאות ממניעים ספקולטיביים, שכן הראיתי כי בארה"ב הייתה בועת נדל"ן ממשית. אנשים קנו דירות למגורים ואפילו להשקעה כנכס ריאלי, שכן ערך הדירות מאז ומתמיד היה בעלייה.
בשלב מסוים לווי הסאב-פריים התקשו, כצפוי, להחזיר את המשכנתה והבנקים מלית ברירה מכרו בהפסד את הדירה (הלה הייתה הבטוחה היחידה שהייתה להם) ויצרו עודף ביקוש על היצע.
גם לווי הפריים (אלה עם יכולת החזר רגילה/טובה) החלו להפסיק להחזיר את המשכנתה, כיוון שהם מצאו עצמם עם משכנתאות גבוהות יותר משווי הדירה, כשהנזק המקסימלי שיכול לקרות הוא חילוט (עיקול) הדירה. 

הביטויים המרכזיים של המשבר
עפ"י קרן המטבע הבינלאומית (IMF), נזקי משבר הסאב-פריים עלול לעלות לעולם כ-945 מיליארד דולר, מתוכם ימחקו הבנקים סכום הנע בין 440 ל-510 מיליארד דולר. הערכה זו מתבססת על הפסד של כ-142 דולרים לנפש ומייצגת 4% משוק האשראי המהווה כ-23.21 טריליון דולר.
1. החרפת משבר הסאב-פריים – לווי סאב-פריים, בעיקר אלה שלקחו משכנתאות ב-2005, 2006 ו-2007, החלו לפגר בשיעורים הולכים וגדלים בהחזרי המשכנתאות. כתוצאה מכך, בתים רבים ברחבי ארה"ב נכנסים להליכי עיקול ובמקביל נרשמת ירידת מחירים חדה.
2. היחלשות מערכת הבנקאות – שחיקה גדולה ביותר בהון העצמי של הבנקים. במדינות רבות המערכת נזקקת לסיוע ממשלתי דחוף ולתכניות חילוץ.
3. קריסה של בנקים למשכנתאות – פאני מיי ופרדי מאק, למשל, החזיקו למעלה ממחצית שוק המשכנתאות האמריקאי והולאמו ע"י הממשל.
4. קריסה של בנקים להשקעות - שניים מבין חמשת בנקי ההשקעות הגדולים קרסו ("ביר סטרנס" ו"ליהמן ברודרס"), בנק אחד ("מריל לינץ'") נמכר לבנק מסחרי, "בנק אוף אמריקה", ושני בנקים ("מורגן סטנלי" ו"גולדמן זאקס") הפכו (כל אחד מהם) להיות לחברת אחזקה של מוסדות בנקאיים, שיאפשר להן נגישות להון מהבנק המרכזי ויחייב אותן במגבלות פיקוח רגולציה בדומה לבנקים מסחריים.
5. ירידות חדות במחירי המניות  - מהסתכלות במדד השוק S&P ניתן לראות, כי המרווח הגדול ביותר במחיר סגירת המדד המתואם בתקופה 1/1/06 ל-1/4/10 היה 888.2 נקודות . זאת ועוד, הערך הנמוך בתקופה זו (676.53) הוא הנמוך ביותר מאז חודש ספטמבר 1996.

6. ירידה באמון המערכת הכלכלית – אחד מהביטויים הבולטים הוא הירידה במדדים המובילים לאמידת אמון הצרכנים, המאותתים על המשך הפגיעה בצריכה הפרטית. העלייה באי הוודאות שנוצרה בשווקים הפיננסיים משתקפת במדד ה-VIX, המכונה "מדד הפחד" (Fear Index). המדד מבטא את ציפיות המשקיעים בנוגע למידת התנודתיות במדד S&P 500 במשך 30 הימים הבאים כפי שהן מתבטאות במסחר באופציות. עלייה במדד מבטאת עליה ברמת הסיכון הגלומה בשווקים.

סרטון מדהים בשפה פשוטה מאוד על משבר הסאב-פריים

http://www.youtube.com/watch?v=Q0zEXdDO5JU
http://www.youtube.com/watch?v=iYhDkZjKBEw

הסיבות שהובילו לכדי משבר הסאב-פריים

הסיבות שהובילו לכדי משבר הפיננסי עצום בהיקפו שזורות זו בזו וצירופן יחדיו יצר בקבוק תרעלה מסוכן שטרם נראה כמותו. מאמר זה אינו מתיימר לציין את כל הסיבות אלא העיקריות שבהן בלבד. 

הסיבה הראשונה היא המדיניות הכלכלית האמריקאית - שוק המשכנתאות האמריקאי מחולק לשני סוגי לווים עיקריים: שוק הלווים הטובים ("שוק הפריים") ושוק הלווים הבעייתיים ("שוק הסאב-פריים"/"שוק המשכנתאות המשני"). חלוקה זו נמדדת כמובן עפ"י היסטוריית האשראי של הלקוח, הכוללת את דרך התמודדותו עם שיקים שמשך, הלוואות שקיבל וכו'.
בארה"ב קיימות שלוש סוכנויות פדרליות למשכנתאות (Issuing Agencies) והן כדלקמן:
1. GNMA - Government National Mortgage Association (ג'יני מאי), חברה בערבות ממשלתית מלאה.
2. FHLMC - Federal Home Loan Mortgage Corporation (פרדי מאק), חברה בחסות ממשלת ארה"ב.
3. FNMA - Federal National Mortgage Association (פאני מאי), חברה בחסות ממשלת ארה"ב.
יצוין כי פאני מאי ופרדי מאק פטורים ממיסים ממשלתיים וממיסים עירוניים ומקבלים סובסידיה בשווי של 6.5 מיליארד דולר לשנה, כאשר הם לווים כספים מהבנק הפדרלי באופן זול יותר ממשקיעים אחרים. בתמורה לכך, הם מצופים להיות עזר לציבור בכל הנוגע להליך רכישת הדירה. עם זאת, הולכת ומתחזקת הדעה כי גופים אלה מהווים נטל על הציבור, מכיוון שהסיוע לחלצם הולך ומתערם:
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rd20100506_12

תהליך ההלוואה התנהל בצורה כדלקמן:
1. רצון ונכונות לקנות בית, שלשמו יש לחסוך מקדמה.
2. יצירת קשר עם סוכן משכנתאות המתווך בין הלווה למלווה (בנק).
3. קבלת ההלוואה ורכישת הבית.
4. בנק השקעות יוצר קשר עם הבנק המלווה ורוכש את ההלוואה ממנו תמורת עמלה. תהליך זה נקרא בשפה המקצועית "איגוח" - איגוח היא צורת גיוס הון מודרנית ע"י ישות המוקמת במיוחד למטרה זו (SPE). למרות שמה אין השיטה קשורה להנפקת אג"ח (באנגלית נקרא התהליך Securitization), אלא להסטת זרם מזומנים להון זמין.
5.בנק ההשקעות הופך את ההלוואות שרכש למכשיר הנקרא CDO (חברות ה-CDO מנפיקות אג"ח של עצמן והתמורה משמשת אותן לקנייה ולהשקעה בחובות של חברות אחרות), המחולק ל-3 חלקים לפי רמות הסיכון כשכל אחת מהן מקבלת ריבית בהתאם. 
6. בנק ההשקעות מוכר את חלקי הCDO למשקיעים, לקרנות גידור וכו' ומכאן זו הופכת להיות האחריות שלהם. 

לווי הסאב-פריים, בעיקר אלה שלקחו משכנתאות ב-2005, 2006 ו-2007, החלו לפגר בשיעורים הולכים וגדלים בהחזרי המשכנתאות. כתוצאה מכך, בתים רבים ברחבי ארה"ב נכנסים להליכי עיקול ובמקביל נרשמת ירידת מחירים חדה.

הסיבה השנייה היא רמת מינוף (יחס האשראי לתוצר באותו מגזר) - החוב הכולל של הסקטור הפרטי והציבורי בארה"ב בשנת 2009 (הערכה) עמד על 52.9% מהתל"ג. לא זאת בלבד אלא שהחוב החיצוני של ארה"ב לאותה שנה עמד על 13.45 טריליון דולר, שיאנית בתחום.
ביפן, למשל, אחת מהסיבות לבועה שהתפתחה בשנות ה-90 היתה מינוף יתר כתוצאה מהלוואות "זולות". בשנות ה-80 הפכה יפן למעצמה כלכלית: הצלחה מסחררת בייצוא ומכסים גבוהים על ייבוא גרמו לעליה חזקה ב-יין ולהצטברות מט"ח אצל החברות ואצל האזרחים. היפנים השקיעו במדינתם ובחו"ל ובכך ניפחו את מחירי הנדל"ן והמניות היפניות לממדי בועה. בשנת 1989 נאמד הקרקע מתחת לארמון המלכותי בטוקיו בלבד לערך העולה על ערך הקרקע של כל מדינת קליפורניה.

הסיבה השלישית היא סיכון מוסרי (מצב בו פרט או ארגון, אשר איננו נושא באחריות לסיכון אליו הוא חשוף, עלול להגביר את מידת חשיפתו לאותו סיכון במידה וכתוצאה מכך הוא נהנה מרווחה או תועלת גבוהים יותר) - מנהלי המוסדות הפיננסיים תוגמלו ביד נדיבה בגין הצלחות ונענשו בגין כישלונות. הדבר תמרץ את המנהלים ל"מרוץ תשואות", כאשר סיכון ההשקעה לא ממש קיבל חשיבות. מרוץ תשואות שכזה גרם לבתי השקעות לרשום הפסדים קשים בשנת 2008.
דוגמה ראשונה לכך כבר נתתי במאמרי הקודם אשר לבנק לאומי: http://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3396203,00.html
דוגמה שנייה לכך תהיה בית ההשקעות "פריזמה". בית ההשקעות לשעבר רשם ב-5 קופות שלו הפסד של 24% ל-26% כל אחת של 3.3 מיליארד ש"ח, זאת בשעה שכלל קופות הגמל הפסידו בממוצע 16%. הממונה על שוק ההון, ביטוח וחסכון התייחס לנקודה זו בתקנות הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל) (חישוב שווי נכסים), התשס"ט, 2009, ס' 7: "סבר הממונה כי גוף מוסדי ביצע עסקה בנכסים מתוך שיקולים שאינם כלכליים במטרה לשפר את תוצאות פעילותו בצורה לא נאותה, אף אם העסקה מותרת לפי דין, רשאי הוא, לאחר שנתן לגוף המוסדי הזדמנות לטעון את טענותיו באופן שהורה, להורות לגוף המוסדי לחשב את שווים של אותם נכסים באופן שיבטל באופן מלא או חלקי את שיפור התוצאות כאמור, כפי שיורה".

דברי רקע למשבר הסאב-פריים

המצב גרוע, אך לא באשמתי
צריך להיות צנוע, וגם מציאותי
חוללו כאן ביחד נס גדול
הוקוס פוקוס אחד לבן כחול
שאוכל כאן לגדול ולגדול.


[מתוך: "אין לי כסף אין לי"/גידי גוב]


עם השנים שעברו הפך תחום הכספים מורכב ומסובך. עם התפתחות הטכנולוגיה, המסחר והגלובליזציה נוצרו כלים פיננסיים מתוחכמים, כגון אג"ח, מניות, קרנות נאמנות ותעודות סל. ככל שהזמן חלף, כך נוצרו להם כלים פיננסיים מתוחכמים אף יותר, כגון:
1. אג"ח מבוסס משכנתאות (MBS) – ניירות ערך שתזרים המזומנים שלהם לפירעון הקרן והריבית נובעים מתזרימי מזומנים של פירעונות קרן וריבית של הלוואות למימון נדל"ן למגורים.
2. CDO - חברות ה-CDO מנפיקות אג"ח של עצמן והתמורה משמשת אותן לקנייה ולהשקעה בחובות של חברות אחרות.
3. עסקת החלף לשמיטת חובות ((CDS - הסכם דו צדדי, המאפשר העברת סיכון אשראי של צד שלישי מצד ראשון לצד שני. צד אחד בעסקת ההחלפה הוא המלווה, שניצב בפני הסיכון של שמיטת חוב מהצד השלישי. הצד השני בעסקת ההחלפה מסכים לספק ביטוח לסיכון זה, בתמורה לתשלומים תקופתיים (סוג של פרמיית ביטוח). אם הצד השלישי שומט את חובו הצד השני, שסיפק את הביטוח, הלה חייב לרכוש מהצד הראשון, המבוטח, את האג"ח שלא נפרעו ולשלם לו את שארית הריבית ואת הקרן.

לאור האירועים הקשים שפקדו את ארה"ב בשנת 2001, ביניהן התפוצצות בועת ה-"דוט.קום" [עליית ערך מהירה במניות סקטור האינטרנט החדש ובסקטורים הקשורים אליו. תקופה זו אופיינה בהיווסדותן של חברות מבוססות אינטרנט רבות] בחודש מרץ ונפילת מגדלי התאומים בחודש נובמבר, החליט יו"ר הבנק הפדראלי דאז, פרופ' אלן גרינספאן, בחודש יוני 2003 להוריד את הריבית הפדראלית (הריבית שלפיה הבנקים לווים כספים מהבנק המרכזי) לרמה של 1%, מה שהפך את האשראי לזמין ולזול. מהלך זה השפיע גם על הציבור הרחב שלוה מהבנקים, ואכן לווי הסאב-פריים (כאלה שיכולת ההחזר שלהם מוטלת בספק) לוו כסף ובגדול (הייתה עלייה של 292% מ-332 מיליארד דולר ל-1.3 טריליון דולר).
ביקורת רבה הושמעה כנגד מהלך זה, ועפ"י סקר שנערך בנושא, הבריטים האשימו את מר גרינספאן באחריות למשבר:
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rd20090630_08.
בנוסף לאמור לעיל, בל נשכח חוקים מקלים שחוקקו בארה"ב, כגון "חוק מקדמת אפס", אשר תרמו באופן ישיר להיווצרות המשבר (הרחבה נוספת ניתן לראות במאמר "הסיבות שהביאו לכדי משבר הסאב-פריים").

באוגוסט 2007 התפוצצה בועה זו בארה"ב וכתוצאה מכך החל משבר, אשר התפשט במהרה למדינות נוספות וסחף עימו מדינות רבות אם לא את כולן.

המשבר הנוכחי חשף את התלות הכלכלית בין מדינות העולם במלוא מערומה. כמעט ולא נשארה חלקה אחת טובה שלא נפגעה. גם מדינות עולם שלישי רחוקות ומבודדות נפגעו מהמשבר עקב תיירות הולכת ומתדלדלת ומסיוע הומניטארי הולך ופוחת.
הרעיון של כלכלה אוטרקית [כלכלה עצמאית בה היחידה הכלכלית אינה מקיימת סחר חוץ עם סביבתה ומנסה לספק את כל צרכיה בכוחות עצמה. המילה "אוטרקיה" מגיעה מיוונית ופירושה: "סיפוק עצמי"], אשר מתקיימת בזכות עצמה ולא צריכה לשאר, כפי שיושם ע"י הרודן והצורר הגרמני, אדולף היטלר, במסגרת תהליך ההאחדה [תהליך ההשתלטות של הנאצים על גרמניה והפיכתה למדינה טוטליטארית, אשר נמשך בין השנים 1933-1934], נראה כעת רחוק מתמיד.