השפעתם של גורמים אקסוגניים על תוצאותיה העסקיות של קבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ"

להלן רשימת גורמים בסביבה העסקית והמקרו כלכלית בה פעלה קבוצת חפציבה שסביר והיו להם השפעה עליה:

1. מצב פוליטי - למדיניות הכלכלית של ממשלת שרון בשנת 2003 הייתה השפעה על פרמטרים כלכליים ועל המשך יישומה של התוכנית החירום הכלכלית להוצאת המשק מהמיתון.
2. מצב המשק הישראלי - השנים הראשונות של המילניום החדש התאפיינו בהאטה, דשדוש, מיתון ואי וודאות כלכלית של המשק הישראלי (בעיקר עקב התפוצצות בועת הדוט.קום), כמשתקף במדד "נדל"ן ובינוי" (בנקודות) החל משנת 1998 במחירי 04/1998 של מדד תשומות הבנייה:

*הנתונים ההיסטוריים (לפני שנת 2000) הושגו בעזרתה האדיבה של ספרנית מהספרייה לכלכלה באוניברסיטת בר אילן, שבצניעותה הרבה העדיפה שלא אציין את שמה.
עם זאת, שנת 2005 הסתמנה כשנה חיובית מאוד למשק הישראלי (הציטטות לקוחות מהסקירה המקרו כלכלית של אגף כלכלה ומחקר במשרד האוצר):
א. גידול בצמיחת התוצר והתוצר העסקי – "התוצר גדל בשיעור של 5.2 אחוזים והתוצר העסקי צמח ב 6.7- אחוזים".
ב. גידול בצריכה הפרטית – "הצריכה הפרטית גדלה בשנת 2005 בשיעור של 3.9 אחוזים".
ג. גידול בצריכה הציבורית – "הצריכה הציבורית גדלה בשנת 2005 ב-2.2 אחוזים".
ד. קיטון בחוב הציבורי – "בשנים 2005-2004 בשל הגידול בפעילות הכלכלית שהביא לגידול בהכנסות הממשלה מצד אחד והגבלת הוצאות הממשלה מצד שני חלה ירידה ניכרת בנטל החוב הציבורי – 105.4 אחוזי תוצר בשנת 2004 ולכ-102 בשנת 2005".
ה. גידול בהשקעות בנכסים קבועים – "סך ההשקעות בנכסים קבועים גדלו בשנת 2005 ב 1.7-אחוזים תוך עלייה של 3.8 אחוזים בהשקעות במכונות, ציוד וכלי תחבורה, עלייה של 9.7 אחוזים בהשקעות בנכסים שאינם מוחשיים וירידה של1.2 אחוזים בהשקעות בבנייה".
ו. גידול ביצוא – "מגמת ההתרחבות של היצוא נמשכה גם בשנת 2005 (6.6 אחוזים במונחים ריאליים, לרבות עלייה של 8.0 אחוזים ביצוא ללא יהלומים וחברות הזנק)".
ז. גידול במספר המועסקים – "הצמיחה המהירה של התוצר העסקי, יחד עם החלטות הממשלה להפחית את מספרם של העובדים הזרים ולהחמיר את התנאים לקבלת דמי אבטלה וקצבאות הבטחת הכנסה, תרמו להגדלת מספר המועסקים הישראלים ולעלייה בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה. שיעור האבטלה, שהגיע לשיא של 10.9 אחוזים במחצית השנייה של 2003, ירד בצורה משמעותית בשנים 2005-2004".
3. מצב בטחוני - ההרעה במצב הביטחוני, בעיקר עקב פרוץ האינתיפאדה השנייה, "אינתיפאדת אל-אקצא", בחודש ספטמבר 2000, גרמה למחסור בכח אדם מקצועי, לרבות התייקרויות שכר אשר הובילה להתייקרות הבנייה. להלן ציטטה הלקוחה ממסמך רקע לדיון בנושא עובדים זרים בענף הבנייה שנכתב ע"י מרכז מחקר ומידע של הכנסת:
"בעקבות שרשרת אירועים ביטחוניים הוטלו סגרים על השטחים; אלה שיבשו בצורה חמורה את הגעת הפלסטינים לעבודה בישראל, ובענפי הבנייה והחקלאות נוצר מחסור חמור בעובדים."
וכן:
"בפנייה ליו"ר הוועדה לבחינת בעיית העובדים הזרים טען יו"ר התאחדות הקבלנים כי יש מחסור חמור בפועלי בניין מקצועיים בישראל. לדבריו, כ-200,000 מהעובדים הישראלים שעובדים בענף הבנייה כיום אינם עוסקים בעבודות "רטובות", ובשל כך נוצר מצב שבו העובדים הישראלים תלויים בראש ובראשונה בעבודתם של העובדים הזרים. על-פי התאחדות הקבלנים, הניסיונות לגייס עובדים ישראלים מקרב המובטלים לא מספקים את הצרכים המיידיים."
4. מדיניות הממשלה - בשנת 2001 הגיע שיעור העובדים הזרים מכוח העבודה בישראל (ללא עובדים פלסתינים) לשיא של כ-11%, בעוד שבמדינות ה-OECD (שישראל עתה חברה בו) עמד הממוצע על כ- 5% מכוח העבודה. במסגרת החלטת הממשלה מס' 1141 מיום 24 בדצמבר 2001, שעניינה צמצום העסקת עובדים זרים, הוחלט על הקמתו של צוות בין-משרדי לגיבוש מכרז למתן זיכיונות להעסקתם הזמנית של עובדים זרים על ידי מספר מוגבל של חברות. דבר זה גרם לקיטון בכח האדם הזמין לבנייה ולגידול בעלויות השכר (עפ"י נתוני משרד העבודה, קרוב ל-70% מהעובדים הזרים הרוויחו מתחת לשכר המינימום, חוו הלנת שכר ניכויים בלתי חוקיים ועוד), שהובילו לעלייה בעלויות הבנייה עקב כניסה מחודשת של עובדים ישראלים לענף (להלן ציטטה מדוח ועדת אנדורן: "ההשלכות השליליות המרכזיות שיש לתופעת העובדים הזרים על שוק העבודה הישראלי הינן הירידה בשכרם של העובדים הישראלים בענף שבו מועסקים עובדים זרים, החלה כבר בטווח הקצר, וכתוצאה מכך - דחיקת עובדים ישראלים אל מחוץ לאותו ענף, בטווח הבינוני והארוך, תוך הגברת האבטלה בקרב העובדים הישראלים. לנוכח סוג העבודות שמבצעים העובדים הזרים, שהן עבודות ברמות שכר נמוכות, נדחקים בעיקר עובדים ישראלים בעלי רמת השכלה נמוכה, המתקשים להשתלב מחדש בשוק העבודה וחלקם נאלצים להישען על מערכת הבטחון הסוציאלי, וכפועל יוצא מכך גדלה ההוצאה הציבורית בהקשר זה").
5. מדיניות המימון הבנקאי – בשנת 2004 חלה ירידה בנטילת אשראי ע"י הקבלנים ממערכת הבנקאות. הסיבה לכך היא שהיחס בין האשראי הכולל לענף הבניה לסך האשראי לציבור מטעם הבנקים התקרב לרמה של 20%, רמה המחייבת עפ"י הוראות הפיקוח, הפרשה לחובות מסופקים. קירבה לתקרה זו גורמת לסינון קפדני יותר של פרויקטים ומקשה במיוחד על חברות נדל"ן קטנות לגייס כסף. עם זאת, באותה שנה עלו החלופות באמצעי מימון חוץ-בנקאיים, כדוגמאת אג"ח, שעליהן מנויה קבוצת חפציבה.
6. שער ריבית בנק ישראל – לשער ריבית זה השפעה ישירה על שער הריבית למשכנתאות שלו השפעה ישירה על הביקושים לדירות מגורים. יש לציין כי בתקופת פעילות קבוצת חפציבה שער הריבית היה במגמת ירידה, למעט בשנת 2002 בה ננקטה מדיניות מונטרית מרסנת חריפה עקב התגברות הציפיות לאינפלציה ובזכות העובדה שעבר "מספק" זמן מאז חתמו נגיד בנק ישראל, שר האוצר וראש הממשלה על הסכם לפיו בנק ישראל יוריד את הריבית במידה גלויה ובלתי צפויה לחלוטין. להלן התפתחות ריבית בנק ישראל במהלך התקופה הרלוונטית:
מרץ-02 4.4
אפריל-02 4.4
מאי-02 4.6
יוני-02 6.46
יולי-02 9.1
אוגוסט-02 9.1
ספטמבר-02 9.1
אוקטובר-02 9.1
נובמבר-02 9.1
דצמבר-02 9.1
ינואר-03 8.9
פברואר-03 8.9
מרץ-03 8.9
אפריל-03 8.7
מאי-03 8.4
יוני-03 8
יולי-03 7.5
אוגוסט-03 7
7. מחירי חומרי הגלם – למחירי חומרי הגלם השפעה ישירה על מחירי הבנייה (ובעיקר עלויות השכר, שלהם כ-40% ממדד תשומות הבנייה) שלהם השפעה על מחירי הדירות למגורים. בנושא זה יש לציין כי בעבר הוצמדו כלל חוזי הרכישה למדד תשומות הבנייה, אך כיום הקבלן מאפשר לקונה לבחור האם ברצונו להצמיד למדד תשומות הבנייה, למדד המחירים לצרכן או לשער דולר.
8. שער החליפין – לשער החליפין של מטבעות זרים מול השקל השפעה ישירה על התוצאות העסקיות של הקבוצה, שכן חלק מגורמי הייצור וחומרי הגלם היו מיובאים. בתחילת 2002 עלה שער החליפין במידה ניכרת לאחר תקופה של קיפאון, ריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית וביטחונית. גורם זה כמובן רק הזיק לקבוצה.

הביקורת הפנימית בקבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ"

הגדרה לביקורת פנימית (לקוחה מאתר לשכת המבקרים הפנימיים, IIA):

"ביקורת פנימית הינה פעילות בלתי תלויה ואובייקטיבית של הבטחה (Assurance) וייעוץ, אשר מיועדת להוסיף ערך ולשפר את פעולות הארגון. היא מסייעת לארגון להשיג את מטרותיו בהבאת גישה שיטתית וממוסדת לשם הערכה ושיפור האפקטיביות של תהליכי ניהול סיכונים, בקרה, פיקוח ושליטה (Governance)".

הביקורת הפנימית נערכת עפ"י ה"סטנדרטים לעיסוק מקצועי בביקורת פנימית" של לשכת המבקרים הפנימיים, אשר מטילה על הביקורת הפנימית חובות ותפקידים ייחודיים לה של בדיקת תקינותן של פעולות הארגון מבחינת שמירה על החוקים, על הניהול התקין, על טוהר המידות ועל חיסכון ויעילות.
מבחינה מעשית, ניתן לומר כי תפקידיה העיקריים של הביקורת הפנימית הם שמירה על נכסי החברה ושמירה על רישום חשבונאי תקין (ללא טעויות, למשל), המשמש כבסיס לדוחות הכספיים. 
חוק הביקורת הפנימית התשנ"ב – 1992 מגדיר בין השאר את הכישורים הנדרשים ממבקר פנים ואת תפקידיו, הכוללים בדיקת התנהלותו החוקית והמוסרית של הגוף אף תוך חיסכון ויעילות.
ב-4 בספטמבר 2005 התכנסה הועדה לענייני ביקורת המדינה בנושא פיטורי המבקרת הפנימית במועצה האזורית גלבוע.. הועדה המליצה בין היתר על גיבוש תכנית עבודת מבקר הפנים כך שלא תהיה כפופה לאישור גופים פנימיים בחברה, כדוגמת העלאת מעמדו ושכרו של מבקר הפנים למעמד מקביל למנכ"ל מבחינת התנאים, העלאת רף הכשירות של המבקר, הגבלת תקופת הכהונה ל-10 שנים ופרסום תקציב הביקורת הפנימית בהשוואה לתקציב הגוף המבוקר כולו.

הדבר נבע מהעובדה כי החוק עצמו לוקה בחוסרים רבים. להלן חלק מהבעיות בחוק וההמלצות לתיקונים בו:
1. אי תלות – יש ליצור עצמאות תעסוקתית למבקר הפנים בכל הנוגע לתחום עיסוקו, לקביעת שכרו ובכלל – לנסות ליצור מצב כאילו מבקר הפנים משמש כמבקר חיצוני.
2. היקף העבודה – יש לקבוע הגדרת מינימום למס' שעות ביקורת פנימית.
3. אחידות הדיווח – יש ליצור פורמט דיווח אחיד של בדיקות מבקר הפנים.
4. תגובת המבוקר – יש לקבוע דרישה לתגובת ולשיפור הממצאים ע"י המבוקר.

קבוצת חפציבה הייתה מורכבת ברובה מחברות פרטיות ורק חלק מחברות הבנות הונפקו והפכו ציבוריות. עקב כך, למבקרי הפנים של החברות הציבוריות לא עמדה הסמכות לבקר את פעילות החברות שמעליהם. כתוצאה מחסרונות אלה נוצרה מציאות, שבה מינוי מבקר פנים בחברות נעשה רק כדי לצאת ידי חובת החוק ותקציבו נמוך בהרבה מהדרוש למילוי תפקידו באפקטיביות. ואכן, ביקורת חריפה הושמעה מפי נשיא לשכת המבקרים הפנימיים באשר לאחת מהחברות הציבוריות, חפציבה גלובל. הטענה שהועלתה הייתה כי המבקר הפנימי העניק שירותי ביקורת פנים לחברה בהיקף משרה העומד על 40 שעות בשנה בלבד בעוד שלחפציבה חופים, למשל, לא היה מבקר פנים כלל, שכן אין היא חברה ציבורית, ועפ"י חוק הביקורת הפנימית, התשנ"ב - 1992, לא היתה מחויבת (לקוח מהדוחות הכספיים של החברה לשנת 2006).

בעקבות הדי הפרשה פנתה לשכת רואי חשבון לשר המשפטים, דניאל פרידמן, והציעה לבצע תיקונים בחוק החברות בנושא ביקורת פנימית, כך שייקבע רף מינימאלי שייגזר ממספר היבטים:
1. הון עצמי של תאגיד.
2. שווי שוק של תאגיד.
3. מחזור עסקאות.
4. חשיפה לסיכונים.
5. מאפייני הפעילות של התאגיד.

לסיכום, לביקורת פנימית מקצועית יש חשיבות מכרעת בניהול התקין של העסק. אנשי ביקורת פנים עם הידע הניהולי והחשבונאי המתאים יכולים להתריע ולהזהיר את מועצת המנהלים על החלטות שגויות של ההנהלה, כגון השארות עם מלאי דירות שלא נמכרו באזורים בהם אין כדאיות או צורך בבניית כמות דירות גדולה, ריקון קופת החברה לטובת בעלי המניות, ועל כן יש לייחד לנושא מקום חשוב כחלק מהביקורת החיצונית של הדוחות הכספיים.

על מבנה והרכב קבוצת ''חפציבה דיור ואחזקות בע''מ''

קבוצת חפציבה מנתה 16 חברות פרטיות ועוד 3 חברות ציבוריות, שהוקמו במשך השנים ע"י בני משפחת יונה. בהקשר זה ראוי להוסיף, כי שמות החברות השונות הכלולות בקבוצה לעיתים דומים מאוד ואם אין בכך די מדי פעם בפעם שינו חלק מהחברות את שמן מסיבות שטרם הובהרו. הקבוצה העסיקה למעלה משישים עובדים, אשר פוטרו כולם על ידי הנאמן הזמני והמנהל המיוחד בסמוך למינויים על מנת לצמצם את הוצאות הקבוצה בתקופת ההקפאה. עובדי הקבוצה הצהירו כי הועסקו באופן פורמאלי ע"י חברות ספציפיות בקבוצה, אך בפועל עבדו עבור כלל החברות בקבוצה.

עיקר פעילות הקבוצה התנקזה בחברות נבחרות אלה:
1. חפציבה בנייה, פיתוח והשקעות בע"מ (להלן – "חפציבה השקעות") - חברה פרטית שהתאגדה בשנת 1977. בחברה זו החזיק מרדכי יונה 70% מהמניות בעוד שרעייתו, חפציבה יונה, החזיקה ב-30%. מרבית מיזמי הבנייה של הקבוצה בשנים שקדמו לקריסה בוצעו במסגרת חברה זו והיקף הפעילות הפיננסית הישירה שלה (לפי דוחות שנת 2005) היה הגדול ביותר מבין החברות הפרטיות.
2. חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ (להלן – "חפציבה שיכון") - חברה פרטית שהתאגדה בשנת 1981. בחברה זו החזיק מרדכי יונה 75% מהמניות ורעייתו, חפציבה יונה, החזיקה ב-25%. זוהי החברה הפרטית השניה בגודלה מבחינת הפעילות הפיננסית הישירה שלה לפי דוחות שנת 2005.
3. חפציבה חברה לבנין, עבודות ופיתוח בע"מ - חברה פרטית שהתאגדה בשנת 1968. בחברה זו החזיק מרדכי יונה 75% מהמניות ורעייתו, חפציבה יונה, החזיקה ב-25%. בביאורים לדוחות הכספיים לשנת 2005 של החברה נכתב שהיא עוסקת בהקמת דירות למגורים, משרדים ושטחי מסחר, אולם לאחר קריסתה אף אחד מהפרויקטים לא בוצע. לחברה זו היו חובות כבדים ביותר: בדוח רואה החשבון המבקר בנוגע למאזנים ולדוח רווח והפסד הכלולים בדוחות הכספיים לשנת 2005 של חברה זו מוסבר כדלקמן:

"כאמור בביאור 1 לדוחות הכספיים, לחברה הפסדים נצברים בסך כ- 410 מיליון ש"ח ולה גרעון בהון החוזר בסך כ260- מיליון ש"ח. גורמים אלה יחד עם גורמים נוספים המפורטים בביאור הנ"ל מעוררים ספקות משמעותיים בדבר המשך קיומה של החברה כ'עסק חי'".

לדעת המנהל המיוחד של הקבוצה, חברה זו נוצלה כדי להסיט הוצאות מחפציבה השקעות ומחפציבה שיכון באופן ששיפר את תמונת המצב בדוחות הכספיים של שתי החברות הללו וכך איפשר להן להציג רווחים במקום הפסדים ולשמור בדרך זו על קווי האשראי הבנקאיים שלהן.
4. חפציבה דיור ואחזקות בע"מ (להלן – "חפציבה דיור") - חברה פרטית שהוקמה בחודש ספטמבר 2005. מניות החברה הוחזקו בידי בועז יונה ובידי נאמן עבורו. חברה זו החזיקה, בין היתר, במניות החברות הציבוריות הנמנות על הקבוצה: ג'רוזלם גולד בע"מ וג'רוזלם גלובל בע"מ ובמניות חפציבה חופים בע"מ, חפציבה מ.א בע"מ וחפציבה פרדס חנה בע"מ. במסגרת שינויים מבניים עליהם הוחלט בקבוצה נועדה חברת חפציבה דיור לרכז תחתיה את מרבית הפעילות במישרין או באמצעות חברות בנות ונעשו הכנות להנפקת מניות החברה בבורסה. במסגרת השינויים המבניים החל בשנת 2006 מהלך לשילוב קבוצת אלקטרה בחפציבה דיור. ביום 9 ביולי 2006 נחתם סיכום עקרונות בין קבוצת אלקטרה ובין חפציבה דיור לפיו כנגד הלוואה בסך 11 מליון דולר, שתיתן חברת אלקטרה לחפציבה דיור, תוענק לאלקטרה אופציה להמרת סכום ההלוואה ב-25% ממניות חפציבה דיור. להבטחת הלוואה זו שועבדו מחצית ממניותיו של בועז יונה בחפציבה דיור לטובת אלקטרה. במסגרת אותו סיכום התחייבו בועז יונה, מרדכי יונה וחפציבה דיור להעלות את ערכה של חפציבה דיור באמצעות העברה של קבוצת פרויקטים לבנייה המבוצעים במסגרת חברות פרטיות אחרות בקבוצת חפציבה לחפציבה דיור, וכן ליזום במסגרת החברה האחרונה פרויקטים חדשים בהיקף של 1,000 יחידות דיור חדשות לפחות. מהלך העברת הפרויקטים הקיימים לחפציבה דיור לא הושלם. סמוך למועד קריסתה, נחתמה עסקה לרכישת חפציבה על ידי אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקטרה, אך העסקה לא הושלמה ואלקטרה חזרה בה מכוונתה לרכוש את חפציבה.
5. חפציבה חופים בע"מ (להלן – "חפציבה חופים") - חברה פרטית שהתאגדה בישראל ביום 4 באוגוסט 2005. מחצית ממניותיה הוחזקו בידי חפציבה דיור ומחציתם האחרת בידי חברת סגרון ניסים, שמניותיה שלה מוחזקות אף הן בידי חפציבה דיור. חברת חפציבה חופים הוקמה כחברה ייעודית במסגרת קבוצת הבנייה חפציבה לצורך ייזום והקמת פרויקט נדל"ן למגורים בקיסריה, המונה כ-1100 יח' דיור ומבני ציבור. יחד עם זאת, אין במסמכי התאגדותה הגבלה לעיסוק בפרויקט זה בלבד, לפיכך יכלה החברה ליזום פעילויות נדל"ן נוספות. החל מחודש דצמבר 2006 החברה היתה בשליטתו הבלעדית של בועז יונה. בחודש פברואר 2006 הנפיקה חופים 150,000,000 אגרות חוב (סדרה א'), רשומות על שם, בנות 1 ש"ח ע.נ. וגייסה 150 מליון ש"ח. בעקבות זאת חויבה החברה בחובת דיווח לפי הדין כחברה ציבורית.
6. חפציבה גלובל בע"מ - חברה ציבורית שכ-72% ממניותיה הוחזקו בידי חפציבה דיור וחברת "סגרון ניסים" במשותף. חברה זו נרכשה כחברת שלד בורסאי, עיקר פעילותה נוגעת לחלקת קרקע ברומניה בשטח כולל של כ-28 דונם, אשר יועדה להקמת פרויקט בנייה.
7. חפציבה ג'רוזלם גולד בע"מ (להלן – חפציבה ג'רוזלם גולד) - חברה ציבורית שכ-75% ממניותיה הוחזקו בידי חפציבה דיור. החברה עסקה במישרין ובאמצעות חברות בנות בהחזקה, ברכישה, בהשבחה ובייזום של נדל"ן מניב. החברה פעלה בתחום זה באזור ירושלים וראשון לציון בפרט ובארץ בכלל. בנוסף, החברה עסקה בפיתוח מקרקעין באזור צפון הארץ.
8. חפציבה הנדסה ובנין (2006) בע"מ - חברה פרטית שהתאגדה בשנת 1980. מרדכי יונה החזיק ב- 62.5% ממניות ההנהלה וב-55% מהמניות הרגילות. רעייתו, חפציבה יונה, החזיקה 37.5%ממניות ההנהלה וב-45% מהמניות הרגילות.

בחודש יוני 2009, הוגשה בקשת פירוק סופית ומוחלטת ע"י כונס הנכסים הרשמי, עו"ד שלמה שחר, לכל 16 החברות הפרטיות לאחר גמר ההליכים של סיום בניית אלפי הדירות ומסירתם לקונים. הבקשה אינה חלה על 3 החברות הציבוריות שבשליטת יונה, שהיו רשומות בבורסה, ונמחקו ממסחר.

האם כשלו רואי החשבון המבקרים של קבוצת ''חפציבה דיור ואחזקות בע''מ''?

אתחיל בציטוט כונס הנכסים הרשמי והמנהל המיוחד מהדוח המיוחד שהגיש בנושא:

"פרשת קריסתה של קבוצת חפציבה הינה פרשה סבוכה, שגם היום רב הנסתר בה על הנגלה. המדובר ככל הנראה בקריסתה הגדולה ביותר של קבוצת בנייה שאירעה עד היום בישראל, ובפרשה שיש ושעוד עשויות להיות לה השלכות רוחב חמורות על ענף הבנייה בישראל, ובמידה כזו או אחרת גם על הכלכלה והחברה במדינה".

לאחר התפוצצות הפרשה שמם של רואי החשבון עלה תדיר בסיטואציות נעימות ובעיקר נעימות פחות. אין דעה אחת מכרעת לכיוון האם כשלו רואי החשבון אם לאו, ועל כן אבאר את שתיהן.
להלן מכלול הסיבות מדוע יש תימוכין וסימוכין לדעה כי רואי החשבון המבקרים בפרשת חפציבה כשלו:
ראשית, למרות ההפניה המצויה בדוחות הכספיים לשנת 2006 באשר למצבה העגום של חפציבה חופים לא נרשמה אזהרה בדבר מוסכמת העסק החי, דבר שיכול היה להתריע על העתיד לבוא ולמזער את מימדי ההונאה.
שנית, כמופיע בדוח הבודק החיצוני ממשרד בר-לב (סימוכין 32256), החל מיום 1.4.07, יום לאחר סגירת המאזן של הרבעון הראשון של חפציבה ג'רוזלם גולד (חברה בתוך הקבוצה), בוצעו כ-50 משיכות בסך 70 מיליון ש"ח (ממצאי החקירה של רשות ני"ע העלו, כי מעשי המרמה ומשיכות הכספים התבצעו גם ברבעון הראשון של אותה שנה). כאשר מתבצעים אירועים מהותיים המצביעים על תנאים שהתעוררו לאחר תאריך המאזן ועד לחתימת הדוחות הכספיים, אין להביאם בחשבון בדוחות הכספיים של השנה הנוכחית אך יש להסתפק בביאור מילולי (תקן חשבונאות IAS 7). עם זאת, הדוחות של חפציבה ג'רוזלם גולד, שהתפרסמו ביום 30 במאי 2007, לא שיקפו את האירועים שקרו לאחר תאריך המאזן. במידה והיו משקפים כהלכה אירועים אלה, ייתכן כי העברות הכספים המסיביות היו נקטעות באיבן, הנזק לקבוצה היה קטן וכלל המעילה הייתה נחשפת בשלב מוקדם יותר.
שלישית, מבקר הפנים הינו המתריע על כך שנוהלי החברה, אשר מטרתם לשמור על נכסיה ועל התנהלותה התקינה, ייושמו. העובדה כי היקף הביקורת הפנימית בחברה הציבורית, חפציבה גלובל (חברה בתוך הקבוצה), הסתכם לכדי 40 שעות שנתיות בלבד ובחפציבה חופים אפילו לא היה קיים, מלמדת כי על רואי החשבון המבקרים היה לבחון ולשקול מחדש את כלל תכנית הביקורת לאור נתון חשוב זה.
רביעית, טרם קריסת קבוצת חפציבה "נדלקו" נורות אדומות רבות, כגון העברות כספים בין החברות השונות ועסקאות עם בעלי שליטה, שהתרחשו בעיקר בחפציבה ג'רוזלם גולד, אשר מרבית עסקיה מתמצים בבניין אחד להשכרה.
להלן מכלול הסיבות מדוע יש תימוכין וסימוכין לדעה כי רואי החשבון המבקרים בפרשת חפציבה לא כשלו:
ראשית, אליבא דנשיא לשכת רואי החשבון לשעבר, רו"ח ראובן שיף, הדוח המסוקר האחרון של חפציבה חופים היה לחודש מרץ 2007, ונכון לאותו תאריך, לא היה מקום להערת העסק החי אלא להפניית תשומת לב למצבה התזרימי של החברה:

"אנו מפנים את תשומת הלב לאמור בביאור 1 ב' בדבר גרעון בהון של החברה ותזרים המזומנים השלילי מפעילות שוטפת ולאמור בביאור 1ג' בדבר אי קבלת כל ההסכמות להעברת הזכויות בפרויקט חופים לחברה מבעל קרקע ותאגידים בנקאיים, ובדבר תכניות הפעולות של החברה במידה ולא תתקבלנה ההסכמות כאמור".

רו"ח שיף מפנה אצבע מאשימה לשני גורמים עיקריים: האחד, הדירקטוריון אשר היה אמור להתייחס בכובד ראש להערה זו. הדירקטוריון, לדעתו, לא היה מעורה בחברה כנדרש בשל התכנסותו אחת לרבעון, בעוד שההתכנסויות אמורות להיות תכופות יותר. השני, הרשות לני"ע, אשר ערכה בדיקות בניסיון לאתר כשלים, אך העלתה חרס בידה.
שנית, רואי החשבון המבקרים פעלו עפ"י הכללים החשבונאיים המקובלים ואין אפשרות להאשימם בדבר הפרה של הוראה כזו או אחרת כל עוד הפעולה הינה סבירה ("הסטנדרט הכפול") . הדבר מופיע בתקנות רואי חשבון (דרך פעולתו של רואה חשבון), התשל"ג - 1973 ומהווה חזקת תקינות:

"מי שפעל בהתאם לתקן, להוראה או להנחיה של לשכת רואי חשבון בישראל, שאינם סותרים במפורש או מכללא תקנה מתקנות אלה, רואים אותו כאילו פעל בהתאם לתקני ביקורת מקובלים, אלא אם יוכח כי פעולתו בנסיבות שבהן נעשתה לא הייתה סבירה".

בהקשר זה "פעולה סבירה" משמעה, כי רואה החשבון נקט בפעולות אשר אינן חייבות להסיר את הסיכון, אלא שסביר לנקוט בהם. ייתכן שרואה החשבון ינהג במקצועיות סבירה, ואף על פי כן לא יצליח בזיהוי ההונאה, שכן טיבן של הונאות הוא שנעשה מאמץ להסתירן. השופטת גילאור בפס"ד מגאסון תחמה את גבולות אחריותו של רואי החשבון המבקרים באומרה כי:

"אין זה מתפקידו של רואה החשבון למנוע הונאות, אולם הוא כן נדרש לנקוט בנהלי ביקורת שיבטיחו במידה סבירה של בטחון כי יזוהו מצגי שווא שמקורם בהונאות ואשר הינם מהותיים לדוחות הכספיים".

שלישית, רואי החשבון המבקרים לא העלו חשד בקיומה של הונאה או תרמית, שכן נקודת המוצא של בדיקת אחריותו של רואה החשבון המבקר בפרשות מעילה, היא שהוא לא שוטר - אין זה מתפקידו לבלוש ולחקור מעילות. פער הציפיות והדעה אודות הגדרת תפקידו של רואה החשבון בקרב הציבור מכתיב לעיתים את הטון בתביעות נגדו, אך אין הדבר מלמד שכך הם פני הדברים.

אבני דרך מרכזיות בקריסת קבוצת ''חפציבה דיור ואחזקות בע''מ''

להלן אבני הדרך המרכזיות בקריסת קבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ":

שנת 2006
2 - הנפקה לציבור – אג"ח א חופים.
11 - הנפקה של אג"ח א, ב, ג; מניות ואופציות ג'רוזלם גולד.
12 - בועז יונה הפך לבעל החזקה בלעדית בחפציבה גלובל.

שנת 2007
1 - החלפת רואה החשבון המבקר בחפציבה גלובל ממשרד "זוננפלד את גראס" במשרד "קוסט פורר גבאי" עקב אי קיום תנאי אי תלות בו ביצע רואה החשבון הנוכחי את ניהול חשבונות החברה בנוסף לפעילות הביקורת בה מאז עברה שליטת החברה לבועז יונה ב-2006.
8 - אלקטרה הגישה בקשה למינוי כונס נכסים זמני בגין נכסי חפציבה חופים.
8 - תחילת הפירוק של חפציבה חופים.
8 - האג"ח (גלובל, חופים וג'רוזלם) מפסיקות להיסחר באופן יזום ע"י הבורסה.
8 - חשב חברת חפציבה חופים מפסיק לכהן בתפקידו.
8 - הנאמן לאג"ח א פנה לביהמ"ש לצו מניעה האוסר שינוי בנכסי החברה.
8 - דירקטוריון חפציבה ג'רוזלם גולד וגלובל מחליט על הפסקת כהונת בועז יונה כמנכ"ל ושלילת זכויות חתימתו. כמו כן, הוא מקפיא לאלתר את פעילויותיה העסקיות של החברה וממנה את משרד "ברלב" לחקירה.
8 - הוגש כנגד חפציבה חופים וכנגד בועז יונה צו מניעה זמני.
8 - נציגי משטרת ישראל והרשות לני"ע פשטו על משרדי חפציבה ג'רוזלם גולד והחרימו את המסמכים והמחשבים.
8 - דיירים רבים פולשים לפרויקטים ברחבי הארץ של קבוצת חפציבה.
8 - בועז יונה בורח מהארץ לאיטליה.
9 - בועז יונה נתפס ע"י המשטרה המקומית ומוסגר לישראל.

שנת 2009
7 - מינוי הכונס הרשמי כמפרק זמני ומינוי עו"ד יצחק מולכו כמפרק מיוחד (שהיה המנהל המיוחד בתקופת ההקפאה).
7 - המנהל המיוחד וכונס הנכסים הרשמי החליטו כי נפגעי חפציבה יקבלו פיצויים בגובה של עד 70,000 ש"ח למשפחה מתוך סך של 4 מיליון ש"ח.
8 - מחיקת חפציבה חופים, ג'רוזלם וגלובל ממסחר.

השפעת המעילה בקבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ" על אג"ח חפציבה חופים

כאמור במאמרי הקודם, חברת חפציבה חופים הייתה חברה פרטית שהתאגדה בישראל ביום 4 באוגוסט 2005. מחצית ממניותיה הוחזקו בידי חפציבה דיור ומחציתם האחרת בידי חברת סגרון ניסים, שמניותיה שלה מוחזקות אף הן בידי חפציבה דיור. החל מחודש דצמבר 2006 חפציבה חופים הייתה בשליטתו הבלעדית של בועז יונה.

בחודש פברואר 2006 הנפיקה חופים 150,000,000 אגרות חוב (סדרה א'), רשומות על שם, בנות 1 ש"ח ע.נ. וגייסה 150 מליון ₪. בעקבות זאת חויבה החברה בחובת דיווח לפי הדין כחברה ציבורית.

ביום ה-31 ביולי 2007 נמלט יונה מן הארץ. בעודו נמלט העביר לחשבונו הפרטי שיקים לא מסומנים, אשר הומרו למזומן, וכחצי מליון ₪ שמקורם בכספי לקוחות חפציבה חופים.
ביום ה-3 באוגוסט 2007 החלו שמועות בדבר קריסת קבוצת חפציבה. באותו יום בשעה 11:00 נפסק המסחר בכל ניירות הערך של הקבוצה וביניהן אג"ח חופים שירד ב-12.32%. מספר ימים לאחר מכן הודיעו על קריסת הקבוצה בהודעה רשמית ומונה מנהל מיוחד מטעם הנאמן.

וכך, בחודש ספטמבר 2008 אג"ח חפציבה חופים נמחקה ממסחר.
להלן אופן השתלשלות מחיר האג"ח (א') של החברה:

מבוא לקריסת קבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ"

בשנת 2001 החל גל קריסות של חברות ענק בארה''ב, שביניהם ENRON ו-WORLDCOM עקב הונאות ותרמיות חשבונאיות. רבים שאלו את השאלה היכן היו רואי החשבון המבקרים באותה עת ומה שווה חוות הדעת שלהם (וגם שכר הטרחה שהם גובים בצידה). חלק מההצדקות לכאורה של רואי החשבון המבקרים היו שהם פעלו עפ''י כללי ותקני חשבונאות מקובלים.
במענה ל''הצדקה'' זו יש להזכיר את ''הסטנדרט הכפול'' - על הדוחות הכספיים לעמוד בסטנדרט הכפול, ז''א עליהם להיות ערוכים לפי כללי חשבונאות מקובלים, אך יחד עם זאת עליהם לשקף באופן נאות את מצב העסקים ותוצאות הפעילות:

''נכונות הרישום אינה סוף פסוק. יתכן שרישום שנעשה לכאורה לפי עקרונות חשבונאים מקובלים, יהיה רישום כוזב, אם התמונה הכוללת העולה מן הדוח היא מטעה''
[משפט הבנקאים - מחוזי בירושלים, בפני כב' השופטת מרים נאור].

בישראל הורגש הדבר ביתר שאת, כאשר התרחשה הקריסה הגדולה ביותר של קבוצת בנייה, שלה השלכות רוחב רבות על ענף הבנייה.
פרשת קריסתה של קבוצת חפציבה הינה פרשה סבוכה, אשר גם היום רב הנסתר בה על הגלוי. בקבוק התרעלה היה שילוב של מעילה בהיקף נרחב יחד עם כשל מנהלתי בביצוע פעולות תוך ארגוניות והקפדה על ביצוע הוראות החוק.
מדובר במקרה חריג באופיו לאור היקף העסקים, מספרם הרב של החברות והערפל הכבד ששרר בכל הנוגע למצבן העסקי האמיתי של החברות. מאות מרוכשי הדירות נשארו ללא ערבויות לפי חוק המכר למלוא תשלומיהן, ועל כן מצאו עצמם חייבים חוב ענק למערכת הבנקאית. רבים מהנפגעים פנו למשרד הבינוי והשיכון בבקשה לקבלת דיור ציבורי או סיוע בשכר דירה ונענו, כי עפ''י קריטריונים מוגדרים יקבלו סיוע ממוצע של כ-70 אלף ש"ח (מתוך קופה של 4 מיליון ש"ח) כפועל יוצא של גזר הדין נגד בעלי חפציבה לשעבר.
מצב זה מתואר בבקשת ההקפאה המקורית, שעסקה בחברות חפציבה שיכון, חפציבה השקעות, חפציבה דיור וא.ב. עומר נדל''ן בע"מ:

''המדובר בקבוצת חברות שנוהלו במאוחד ובמקובץ, כמכלול עסקי משותף, מתוך מטה ארגוני אחד, המנהל את כספיו במאוחד במערכת של מסלקה אחת, מתוך ראיית טוב כלל הקבוצה ולאו דווקא כל חברה וחברה בנפרד, כאשר כספים, נכסים והתחייבויות הועברו מחברה אחת לרעותה, בהתאם לצרכים העסקיים הנקודתיים של כל חברה וחברה וכל פרויקט ופרויקט, באופן שקשה למפות במדויק את הנכסים וההתחייבויות של כל חברה וחברה, וככל הנראה בלתי אפשרי לבצע הפרדה עסקית דיכוטומית בין החברות''
[פש''ר 4202/07 - מחוזי בירושלים, בפני כב' השופט חשין].

המסקנות והלקחים מפרשה עגומה זו יתוארו במאמרים הבאים.

על קבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ"

קבוצת חפציבה החלה כחברה משפחתית בבעלותו של הקבלן הירושלמי, מרדכי יונה, אשר ייסד אותה בשנת 1968 וקראה ע"ש אשתו, "חפציבה". בסוף שנות השמונים עבר ניהול החברה לבועז יונה, בנו של מרדכי יונה. שתיים מחברות הבת של הקבוצה נסחרו בבורסה לני"ע בת"א: "חפציבה ג'רוזלם גולד בע"מ" ו"חפציבה גלובל בע"מ". השלישית, "חפציבה חופים בע"מ", נחשבה למעין ציבורית עקב הנפקת אג"ח בשנת 2005. בנוסף, הקבוצה כללה מספר רב של חברות פרטיות, וביניהן "חפציבה בנייה, פיתוח והשקעות בע"מ"; "חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ"; "חפציבה חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ" ו"חפציבה הנדסה ובנין בע"מ".
הקבוצה, בראשותו של מרדכי יונה, פעלה בעסקי הבנייה מזה יותר מארבעים שנה. הקבוצה בנתה עשרות אלפי דירות בכל רחבי הארץ ונמנתה על חברות הבנייה הגדולות ביותר בישראל עד לקריסתה.
בתחילת 2007 היתה החברה אחראית לכ-10% מהבנייה למגורים בישראל.
שיטת הפעולה של החברה היתה בהתמקדות בדירות קטנות וזולות יחסית ומכירתן ברווח נמוך למדי. מודל הרווח של החברה היה מבוסס על מכירת דירות רבות.

הקבוצה הכירה בהכנסות מהקמת ומכירת בניינים למכירה בהתאם לתקן חשבונאות ישראלי מס' 2, לפיו יש להכיר בהכנסות בפרויקט עם מכירת הדירות בו, אך לא לפני שתמורת המכירות מהווה 50% לפחות מסך ההכנסות הצפויות בפרויקט וששיעור ההשלמה של הפרויקט הינו 25% לפחות. ההכרה בהכנסות במקרים אלה נעשית עפ"י מכפלת תמורת המכירות בשיעורי ההשלמה של הפרויקט.
כל בניין, אשר התקבל בגינו היתר בנייה והוא מוצע למכירה, ייחשב כפרויקט לצורך ההכרה בהכנסות. במידה והחברה תשווק דירות בו זמנית בקבוצת בניינים, אשר בגינם התקבל היתר בנייה אחד, יוגדרו הבניינים כפרויקט אחד לצורך ההכרה בהכנסה.
קבוצת חפציבה נקלעה לקשיים ביולי 2007, ובתאריך 21.7.08 הגישה הפרקליטות לבית המשפט המחוזי בירושלים כתב אישום במסגרת הסדר טיעון נגד המנכ"ל לשעבר של חברות חפציבה, בועז יונה. הוא הואשם במגוון אישומים, הכוללים גניבה בידי מורשה, הונאה, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, רישום כוזב במסמכי תאגיד, זיוף מסמכים, שימוש במסמך מזויף ועשיית פעולה ברכוש אסור.
בכתב האישום נטען כי יונה עמד "בראש הפירמידה" של חברות חפציבה ופעל יחד עם עובדיו לעשות שימוש בכספים שנתקבלו מרוכשי הדירות, שלא למטרה שלשמה הופקדו בידיהם ושלא עפ"י ההרשאה שניתנה להם.
להלן אבני הדרך המרכזיות שבאו לידי ביטוי בפרשת חפציבה:

שנה	חודש	אירוע
2006	2	הנפקה לציבור – אג"ח א חופים.
	11	הנפקה של אג"ח א, ב, ג; מניות ואופציות ג'רוזלם גולד.
	12	בועז יונה הפך לבעל החזקה בלעדית בחפציבה גלובל.
2007	1	החלפת רואה החשבון המבקר בחפציבה גלובל ממשרד "זוננפלד את גראס" במשרד "קוסט פורר גבאי" עקב אי קיום תנאי אי תלות בו ביצע רואה החשבון הנוכחי את ניהול חשבונות החברה בנוסף לפעילות הביקורת בה מאז עברה שליטת החברה לבועז יונה ב-2006.
	8	אלקטרה הגישה בקשה למינוי כונס נכסים זמני בגין נכסי חפציבה חופים.
	8	תחילת הפירוק של חפציבה חופים.
	8	האג"ח (גלובל, חופים וג'רוזלם) מפסיקות להיסחר באופן יזום ע"י הבורסה.
	8	חשב חברת חפציבה חופים מפסיק לכהן בתפקידו.
	8	הנאמן לאג"ח א פנה לביהמ"ש לצו מניעה האוסר שינוי בנכסי החברה.
	8	דירקטוריון חפציבה ג'רוזלם גולד וגלובל מחליט על הפסקת כהונת בועז יונה כמנכ"ל ושלילת זכויות חתימתו. כמו כן, הוא מקפיא לאלתר את פעילויותיה העסקיות של החברה וממנה את משרד "ברלב" לחקירה.
	8	הוגש כנגד חפציבה חופים וכנגד בועז יונה צו מניעה זמני.
	8	נציגי משטרת ישראל והרשות לני"ע פשטו על משרדי חפציבה ג'רוזלם גולד והחרימו את המסמכים והמחשבים.
	8	דיירים רבים פולשים לפרויקטים ברחבי הארץ של קבוצת חפציבה.
	8	בועז יונה בורח מהארץ לאיטליה.
	9	בועז יונה נתפס ע"י המשטרה המקומית ומוסגר לישראל.
2009	7	מינוי הכונס הרשמי כמפרק זמני ומינוי עו"ד יצחק מולכו כמפרק מיוחד (שהיה המנהל המיוחד בתקופת ההקפאה).
	7	המנהל המיוחד וכונס הנכסים הרשמי החליטו כי נפגעי חפציבה יקבלו פיצויים בגובה של עד 70,000 ₪ למשפחה מתוך סך של 4 מיליון ₪
	8	מחיקת חפציבה חופים, ג'רוזלם וגלובל ממסחר

השאלות הקשות שעלו לאחר גילוי המעילה הן כדלקמן:
1. איך קרה שכל הבנקים המעורבים אישרו ללוות לפרויקטים, שנבנו מעבר לקו הירוק, שרישום הבעלות על המקרקעין שלהם לוטה בערפל?

2. איך קרה שנוצר פער של 500 דירות בין אלו שנטען כי נרכשו על ידי אזרחים לבין הרישום בבנקים? הטענה היא שבועז יונה קיבל כספים בלי שנתן ערבויות מכר או שקיבל כספים "שחורים", שהדיירים עצמם ביקשו ממנו לא לדווח על כך לבנקים. איפה היו מפקחי הפרויקט? השמאים? איך קרה שלא זיהו את הפערים בין הדירות שנרכשו בפועל לדירות הרשומות שנמכרו? איפה היו אנשי הבנקים האחראים על הליווי הפיננסי בבנייה, שמעצם הגדרתו הוא מערכת סגורה של תשלומים תמורת בנייה בפועל?

3. דיירים לא מעטים רשמו המחאות לטובת בועז יונה אישית. אלה היו המחאות עם סימן "קרוס", כלומר "למוטב בלבד". מתברר כי המחאות כאלו הופקדו בחשבונות ליווי הבנייה ואף נעו ביניהם. היכן היו גורמי אכיפת החוק בהקשר לאי הסדרים בליווי הפרויקטים וגם בעבירה על חוק הבנקאות?

4. בחפציבה היה רק בעל זכות חתימה אחד: בועז יונה. בחתימתו הבלעדית זזו כספים. מקופת חפציבה ג'רוזלם גולד יצאו החל מ-31 למרץ עד לאוגוסט 2007 סכום של 70 מיליון ₪. החוק לא מחייב שתי חתימות כשסתום בטחון, אבל בבנקים מקובל שגם בתאגיד פרטי שמחליט על חתימת יחיד, יסרב הבנק להסכים לכך וידרוש חובת שתי חתימות בכל הוצאה כספית. מדוע הדבר לא נדרש בעניין קבוצת חפציבה?