יום רביעי, 16 בדצמבר 2009

מבוא לקריסת קבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ"

בשנת 2001 החל גל קריסות של חברות ענק בארה''ב, שביניהם ENRON ו-WORLDCOM עקב הונאות ותרמיות חשבונאיות. רבים שאלו את השאלה היכן היו רואי החשבון המבקרים באותה עת ומה שווה חוות הדעת שלהם (וגם שכר הטרחה שהם גובים בצידה). חלק מההצדקות לכאורה של רואי החשבון המבקרים היו שהם פעלו עפ''י כללי ותקני חשבונאות מקובלים.
במענה ל''הצדקה'' זו יש להזכיר את ''הסטנדרט הכפול'' - על הדוחות הכספיים לעמוד בסטנדרט הכפול, ז''א עליהם להיות ערוכים לפי כללי חשבונאות מקובלים, אך יחד עם זאת עליהם לשקף באופן נאות את מצב העסקים ותוצאות הפעילות:

''נכונות הרישום אינה סוף פסוק. יתכן שרישום שנעשה לכאורה לפי עקרונות חשבונאים מקובלים, יהיה רישום כוזב, אם התמונה הכוללת העולה מן הדוח היא מטעה''
[משפט הבנקאים - מחוזי בירושלים, בפני כב' השופטת מרים נאור].

בישראל הורגש הדבר ביתר שאת, כאשר התרחשה הקריסה הגדולה ביותר של קבוצת בנייה, שלה השלכות רוחב רבות על ענף הבנייה.
פרשת קריסתה של קבוצת חפציבה הינה פרשה סבוכה, אשר גם היום רב הנסתר בה על הגלוי. בקבוק התרעלה היה שילוב של מעילה בהיקף נרחב יחד עם כשל מנהלתי בביצוע פעולות תוך ארגוניות והקפדה על ביצוע הוראות החוק.
מדובר במקרה חריג באופיו לאור היקף העסקים, מספרם הרב של החברות והערפל הכבד ששרר בכל הנוגע למצבן העסקי האמיתי של החברות. מאות מרוכשי הדירות נשארו ללא ערבויות לפי חוק המכר למלוא תשלומיהן, ועל כן מצאו עצמם חייבים חוב ענק למערכת הבנקאית. רבים מהנפגעים פנו למשרד הבינוי והשיכון בבקשה לקבלת דיור ציבורי או סיוע בשכר דירה ונענו, כי עפ''י קריטריונים מוגדרים יקבלו סיוע ממוצע של כ-70 אלף ש"ח (מתוך קופה של 4 מיליון ש"ח) כפועל יוצא של גזר הדין נגד בעלי חפציבה לשעבר.
מצב זה מתואר בבקשת ההקפאה המקורית, שעסקה בחברות חפציבה שיכון, חפציבה השקעות, חפציבה דיור וא.ב. עומר נדל''ן בע"מ:

''המדובר בקבוצת חברות שנוהלו במאוחד ובמקובץ, כמכלול עסקי משותף, מתוך מטה ארגוני אחד, המנהל את כספיו במאוחד במערכת של מסלקה אחת, מתוך ראיית טוב כלל הקבוצה ולאו דווקא כל חברה וחברה בנפרד, כאשר כספים, נכסים והתחייבויות הועברו מחברה אחת לרעותה, בהתאם לצרכים העסקיים הנקודתיים של כל חברה וחברה וכל פרויקט ופרויקט, באופן שקשה למפות במדויק את הנכסים וההתחייבויות של כל חברה וחברה, וככל הנראה בלתי אפשרי לבצע הפרדה עסקית דיכוטומית בין החברות''
[פש''ר 4202/07 - מחוזי בירושלים, בפני כב' השופט חשין].

המסקנות והלקחים מפרשה עגומה זו יתוארו במאמרים הבאים.

יום שלישי, 3 בנובמבר 2009

הסיבות שהובילו לכדי משבר הסאב-פריים

הסיבות שהובילו לכדי משבר הפיננסי עצום בהיקפו שזורות זו בזו וצירופן יחדיו יצר בקבוק תרעלה מסוכן שטרם נראה כמותו. מאמר זה אינו מתיימר לציין את כל הסיבות אלא העיקריות שבהן בלבד. 

הסיבה הראשונה היא המדיניות הכלכלית האמריקאית - שוק המשכנתאות האמריקאי מחולק לשני סוגי לווים עיקריים: שוק הלווים הטובים ("שוק הפריים") ושוק הלווים הבעייתיים ("שוק הסאב-פריים"/"שוק המשכנתאות המשני"). חלוקה זו נמדדת כמובן עפ"י היסטוריית האשראי של הלקוח, הכוללת את דרך התמודדותו עם שיקים שמשך, הלוואות שקיבל וכו'.
בארה"ב קיימות שלוש סוכנויות פדרליות למשכנתאות (Issuing Agencies) והן כדלקמן:
1. GNMA - Government National Mortgage Association (ג'יני מאי), חברה בערבות ממשלתית מלאה.
2. FHLMC - Federal Home Loan Mortgage Corporation (פרדי מאק), חברה בחסות ממשלת ארה"ב.
3. FNMA - Federal National Mortgage Association (פאני מאי), חברה בחסות ממשלת ארה"ב.
יצוין כי פאני מאי ופרדי מאק פטורים ממיסים ממשלתיים וממיסים עירוניים ומקבלים סובסידיה בשווי של 6.5 מיליארד דולר לשנה, כאשר הם לווים כספים מהבנק הפדרלי באופן זול יותר ממשקיעים אחרים. בתמורה לכך, הם מצופים להיות עזר לציבור בכל הנוגע להליך רכישת הדירה. עם זאת, הולכת ומתחזקת הדעה כי גופים אלה מהווים נטל על הציבור, מכיוון שהסיוע לחלצם הולך ומתערם:
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rd20100506_12

תהליך ההלוואה התנהל בצורה כדלקמן:
1. רצון ונכונות לקנות בית, שלשמו יש לחסוך מקדמה.
2. יצירת קשר עם סוכן משכנתאות המתווך בין הלווה למלווה (בנק).
3. קבלת ההלוואה ורכישת הבית.
4. בנק השקעות יוצר קשר עם הבנק המלווה ורוכש את ההלוואה ממנו תמורת עמלה. תהליך זה נקרא בשפה המקצועית "איגוח" - איגוח היא צורת גיוס הון מודרנית ע"י ישות המוקמת במיוחד למטרה זו (SPE). למרות שמה אין השיטה קשורה להנפקת אג"ח (באנגלית נקרא התהליך Securitization), אלא להסטת זרם מזומנים להון זמין.
5.בנק ההשקעות הופך את ההלוואות שרכש למכשיר הנקרא CDO (חברות ה-CDO מנפיקות אג"ח של עצמן והתמורה משמשת אותן לקנייה ולהשקעה בחובות של חברות אחרות), המחולק ל-3 חלקים לפי רמות הסיכון כשכל אחת מהן מקבלת ריבית בהתאם. 
6. בנק ההשקעות מוכר את חלקי הCDO למשקיעים, לקרנות גידור וכו' ומכאן זו הופכת להיות האחריות שלהם. 

לווי הסאב-פריים, בעיקר אלה שלקחו משכנתאות ב-2005, 2006 ו-2007, החלו לפגר בשיעורים הולכים וגדלים בהחזרי המשכנתאות. כתוצאה מכך, בתים רבים ברחבי ארה"ב נכנסים להליכי עיקול ובמקביל נרשמת ירידת מחירים חדה.

הסיבה השנייה היא רמת מינוף (יחס האשראי לתוצר באותו מגזר) - החוב הכולל של הסקטור הפרטי והציבורי בארה"ב בשנת 2009 (הערכה) עמד על 52.9% מהתל"ג. לא זאת בלבד אלא שהחוב החיצוני של ארה"ב לאותה שנה עמד על 13.45 טריליון דולר, שיאנית בתחום.
ביפן, למשל, אחת מהסיבות לבועה שהתפתחה בשנות ה-90 היתה מינוף יתר כתוצאה מהלוואות "זולות". בשנות ה-80 הפכה יפן למעצמה כלכלית: הצלחה מסחררת בייצוא ומכסים גבוהים על ייבוא גרמו לעליה חזקה ב-יין ולהצטברות מט"ח אצל החברות ואצל האזרחים. היפנים השקיעו במדינתם ובחו"ל ובכך ניפחו את מחירי הנדל"ן והמניות היפניות לממדי בועה. בשנת 1989 נאמד הקרקע מתחת לארמון המלכותי בטוקיו בלבד לערך העולה על ערך הקרקע של כל מדינת קליפורניה.


הסיבה השלישית היא סיכון מוסרי (מצב בו פרט או ארגון, אשר איננו נושא באחריות לסיכון אליו הוא חשוף, עלול להגביר את מידת חשיפתו לאותו סיכון במידה וכתוצאה מכך הוא נהנה מרווחה או תועלת גבוהים יותר) - מנהלי המוסדות הפיננסיים תוגמלו ביד נדיבה בגין הצלחות ונענשו בגין כישלונות. הדבר תמרץ את המנהלים ל"מרוץ תשואות", כאשר סיכון ההשקעה לא ממש קיבל חשיבות. מרוץ תשואות שכזה גרם לבתי השקעות לרשום הפסדים קשים בשנת 2008.
דוגמה ראשונה לכך כבר נתתי במאמרי הקודם אשר לבנק לאומי: http://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3396203,00.html
דוגמה שנייה לכך תהיה בית ההשקעות "פריזמה". בית ההשקעות לשעבר רשם ב-5 קופות שלו הפסד של 24% ל-26% כל אחת של 3.3 מיליארד ש"ח, זאת בשעה שכלל קופות הגמל הפסידו בממוצע 16%. הממונה על שוק ההון, ביטוח וחסכון התייחס לנקודה זו בתקנות הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל) (חישוב שווי נכסים), התשס"ט, 2009, ס' 7: "סבר הממונה כי גוף מוסדי ביצע עסקה בנכסים מתוך שיקולים שאינם כלכליים במטרה לשפר את תוצאות פעילותו בצורה לא נאותה, אף אם העסקה מותרת לפי דין, רשאי הוא, לאחר שנתן לגוף המוסדי הזדמנות לטעון את טענותיו באופן שהורה, להורות לגוף המוסדי לחשב את שווים של אותם נכסים באופן שיבטל באופן מלא או חלקי את שיפור התוצאות כאמור, כפי שיורה".

יום רביעי, 28 באוקטובר 2009

דברי רקע למשבר הסאב-פריים

המצב גרוע, אך לא באשמתי
צריך להיות צנוע, וגם מציאותי
חוללו כאן ביחד נס גדול
הוקוס פוקוס אחד לבן כחול
שאוכל כאן לגדול ולגדול.


[מתוך: "אין לי כסף אין לי"/גידי גוב]


עם השנים שעברו הפך תחום הכספים מורכב ומסובך. עם התפתחות הטכנולוגיה, המסחר והגלובליזציה נוצרו כלים פיננסיים מתוחכמים, כגון אג"ח, מניות, קרנות נאמנות ותעודות סל. ככל שהזמן חלף, כך נוצרו להם כלים פיננסיים מתוחכמים אף יותר, כגון:
1. אג"ח מבוסס משכנתאות (MBS) – ניירות ערך שתזרים המזומנים שלהם לפירעון הקרן והריבית נובעים מתזרימי מזומנים של פירעונות קרן וריבית של הלוואות למימון נדל"ן למגורים.
2. CDO - חברות ה-CDO מנפיקות אג"ח של עצמן והתמורה משמשת אותן לקנייה ולהשקעה בחובות של חברות אחרות.
3. עסקת החלף לשמיטת חובות ((CDS - הסכם דו צדדי, המאפשר העברת סיכון אשראי של צד שלישי מצד ראשון לצד שני. צד אחד בעסקת ההחלפה הוא המלווה, שניצב בפני הסיכון של שמיטת חוב מהצד השלישי. הצד השני בעסקת ההחלפה מסכים לספק ביטוח לסיכון זה, בתמורה לתשלומים תקופתיים (סוג של פרמיית ביטוח). אם הצד השלישי שומט את חובו הצד השני, שסיפק את הביטוח, הלה חייב לרכוש מהצד הראשון, המבוטח, את האג"ח שלא נפרעו ולשלם לו את שארית הריבית ואת הקרן.

לאור האירועים הקשים שפקדו את ארה"ב בשנת 2001, ביניהן התפוצצות בועת ה-"דוט.קום" [עליית ערך מהירה במניות סקטור האינטרנט החדש ובסקטורים הקשורים אליו. תקופה זו אופיינה בהיווסדותן של חברות מבוססות אינטרנט רבות] בחודש מרץ ונפילת מגדלי התאומים בחודש נובמבר, החליט יו"ר הבנק הפדראלי דאז, פרופ' אלן גרינספאן, בחודש יוני 2003 להוריד את הריבית הפדראלית (הריבית שלפיה הבנקים לווים כספים מהבנק המרכזי) לרמה של 1%, מה שהפך את האשראי לזמין ולזול. מהלך זה השפיע גם על הציבור הרחב שלוה מהבנקים, ואכן לווי הסאב-פריים (כאלה שיכולת ההחזר שלהם מוטלת בספק) לוו כסף ובגדול (הייתה עלייה של 292% מ-332 מיליארד דולר ל-1.3 טריליון דולר).
ביקורת רבה הושמעה כנגד מהלך זה, ועפ"י סקר שנערך בנושא, הבריטים האשימו את מר גרינספאן באחריות למשבר:
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rd20090630_08.

בנוסף לאמור לעיל, בל נשכח חוקים מקלים שחוקקו בארה"ב, כגון "חוק מקדמת אפס", אשר תרמו באופן ישיר להיווצרות המשבר (הרחבה נוספת ניתן לראות במאמר "הסיבות שהביאו לכדי משבר הסאב-פריים").

באוגוסט 2007 התפוצצה בועה זו בארה"ב וכתוצאה מכך החל משבר, אשר התפשט במהרה למדינות נוספות וסחף עימו מדינות רבות אם לא את כולן.

המשבר הנוכחי חשף את התלות הכלכלית בין מדינות העולם במלוא מערומה. כמעט ולא נשארה חלקה אחת טובה שלא נפגעה. גם מדינות עולם שלישי רחוקות ומבודדות נפגעו מהמשבר עקב תיירות הולכת ומתדלדלת ומסיוע הומניטארי הולך ופוחת.
הרעיון של כלכלה אוטרקית [כלכלה עצמאית בה היחידה הכלכלית אינה מקיימת סחר חוץ עם סביבתה ומנסה לספק את כל צרכיה בכוחות עצמה. המילה "אוטרקיה" מגיעה מיוונית ופירושה: "סיפוק עצמי"], אשר מתקיימת בזכות עצמה ולא צריכה לשאר, כפי שיושם ע"י הרודן והצורר הגרמני, אדולף היטלר, במסגרת תהליך ההאחדה [תהליך ההשתלטות של הנאצים על גרמניה והפיכתה למדינה טוטליטארית, אשר נמשך בין השנים 1933-1934], נראה כעת רחוק מתמיד.

יום ראשון, 13 בספטמבר 2009

על קבוצת "חפציבה דיור ואחזקות בע"מ"

קבוצת חפציבה החלה כחברה משפחתית בבעלותו של הקבלן הירושלמי, מרדכי יונה, אשר ייסד אותה בשנת 1968 וקראה ע"ש אשתו, "חפציבה". בסוף שנות השמונים עבר ניהול החברה לבועז יונה, בנו של מרדכי יונה. שתיים מחברות הבת של הקבוצה נסחרו בבורסה לני"ע בת"א: "חפציבה ג'רוזלם גולד בע"מ" ו"חפציבה גלובל בע"מ". השלישית, "חפציבה חופים בע"מ", נחשבה למעין ציבורית עקב הנפקת אג"ח בשנת 2005. בנוסף, הקבוצה כללה מספר רב של חברות פרטיות, וביניהן "חפציבה בנייה, פיתוח והשקעות בע"מ"; "חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ"; "חפציבה חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ" ו"חפציבה הנדסה ובנין בע"מ".
הקבוצה, בראשותו של מרדכי יונה, פעלה בעסקי הבנייה מזה יותר מארבעים שנה. הקבוצה בנתה עשרות אלפי דירות בכל רחבי הארץ ונמנתה על חברות הבנייה הגדולות ביותר בישראל עד לקריסתה.
בתחילת 2007 היתה החברה אחראית לכ-10% מהבנייה למגורים בישראל.
שיטת הפעולה של החברה היתה בהתמקדות בדירות קטנות וזולות יחסית ומכירתן ברווח נמוך למדי. מודל הרווח של החברה היה מבוסס על מכירת דירות רבות.
הקבוצה הכירה בהכנסות מהקמת ומכירת בניינים למכירה בהתאם לתקן חשבונאות ישראלי מס' 2, לפיו יש להכיר בהכנסות בפרויקט עם מכירת הדירות בו, אך לא לפני שתמורת המכירות מהווה 50% לפחות מסך ההכנסות הצפויות בפרויקט וששיעור ההשלמה של הפרויקט הינו 25% לפחות. ההכרה בהכנסות במקרים אלה נעשית עפ"י מכפלת תמורת המכירות בשיעורי ההשלמה של הפרויקט.
כל בניין, אשר התקבל בגינו היתר בנייה והוא מוצע למכירה, ייחשב כפרויקט לצורך ההכרה בהכנסות. במידה והחברה תשווק דירות בו זמנית בקבוצת בניינים, אשר בגינם התקבל היתר בנייה אחד, יוגדרו הבניינים כפרויקט אחד לצורך ההכרה בהכנסה.
קבוצת חפציבה נקלעה לקשיים ביולי 2007, ובתאריך 21.7.08 הגישה הפרקליטות לבית המשפט המחוזי בירושלים כתב אישום במסגרת הסדר טיעון נגד המנכ"ל לשעבר של חברות חפציבה, בועז יונה. הוא הואשם במגוון אישומים, הכוללים גניבה בידי מורשה, הונאה, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, רישום כוזב במסמכי תאגיד, זיוף מסמכים, שימוש במסמך מזויף ועשיית פעולה ברכוש אסור.
בכתב האישום נטען כי יונה עמד "בראש הפירמידה" של חברות חפציבה ופעל יחד עם עובדיו לעשות שימוש בכספים שנתקבלו מרוכשי הדירות, שלא למטרה שלשמה הופקדו בידיהם ושלא עפ"י ההרשאה שניתנה להם.
להלן אבני הדרך המרכזיות שבאו לידי ביטוי בפרשת חפציבה:
שנה
חודש
אירוע
2006
2
הנפקה לציבור – אג"ח א חופים.
11
הנפקה של אג"ח א, ב, ג; מניות ואופציות ג'רוזלם גולד.
12
בועז יונה הפך לבעל החזקה בלעדית בחפציבה גלובל.
2007
1
החלפת רואה החשבון המבקר בחפציבה גלובל ממשרד "זוננפלד את גראס" במשרד "קוסט פורר גבאי" עקב אי קיום תנאי אי תלות בו ביצע רואה החשבון הנוכחי את ניהול חשבונות החברה בנוסף לפעילות הביקורת בה מאז עברה שליטת החברה לבועז יונה ב-2006.
8
אלקטרה הגישה בקשה למינוי כונס נכסים זמני בגין נכסי חפציבה חופים.
8
תחילת הפירוק של חפציבה חופים.
8
האג"ח (גלובל, חופים וג'רוזלם) מפסיקות להיסחר באופן יזום ע"י הבורסה.
8
חשב חברת חפציבה חופים מפסיק לכהן בתפקידו.
8
הנאמן לאג"ח א פנה לביהמ"ש לצו מניעה האוסר שינוי בנכסי החברה.
8
דירקטוריון חפציבה ג'רוזלם גולד וגלובל מחליט על הפסקת כהונת בועז יונה כמנכ"ל ושלילת זכויות חתימתו. כמו כן, הוא מקפיא לאלתר את פעילויותיה העסקיות של החברה וממנה את משרד "ברלב" לחקירה.
8
הוגש כנגד חפציבה חופים וכנגד בועז יונה צו מניעה זמני.
8
נציגי משטרת ישראל והרשות לני"ע פשטו על משרדי חפציבה ג'רוזלם גולד והחרימו את המסמכים והמחשבים.
8
דיירים רבים פולשים לפרויקטים ברחבי הארץ של קבוצת חפציבה.
8
בועז יונה בורח מהארץ לאיטליה.
9
בועז יונה נתפס ע"י המשטרה המקומית ומוסגר לישראל.
2009
7
מינוי הכונס הרשמי כמפרק זמני ומינוי עו"ד יצחק מולכו כמפרק מיוחד (שהיה המנהל המיוחד בתקופת ההקפאה).
7
המנהל המיוחד וכונס הנכסים הרשמי החליטו כי נפגעי חפציבה יקבלו פיצויים בגובה של עד 70,000 ₪ למשפחה מתוך סך של 4 מיליון ₪
8
מחיקת חפציבה חופים, ג'רוזלם וגלובל ממסחר

השאלות הקשות שעלו לאחר גילוי המעילה הן כדלקמן:
1. איך קרה שכל הבנקים המעורבים אישרו ללוות לפרויקטים, שנבנו מעבר לקו הירוק, שרישום הבעלות על המקרקעין שלהם לוטה בערפל?
2. איך קרה שנוצר פער של 500 דירות בין אלו שנטען כי נרכשו על ידי אזרחים לבין הרישום בבנקים? הטענה היא שבועז יונה קיבל כספים בלי שנתן ערבויות מכר או שקיבל כספים "שחורים", שהדיירים עצמם ביקשו ממנו לא לדווח על כך לבנקים. איפה היו מפקחי הפרויקט? השמאים? איך קרה שלא זיהו את הפערים בין הדירות שנרכשו בפועל לדירות הרשומות שנמכרו? איפה היו אנשי הבנקים האחראים על הליווי הפיננסי בבנייה, שמעצם הגדרתו הוא מערכת סגורה של תשלומים תמורת בנייה בפועל?
3. דיירים לא מעטים רשמו המחאות לטובת בועז יונה אישית. אלה היו המחאות עם סימן "קרוס", כלומר "למוטב בלבד". מתברר כי המחאות כאלו הופקדו בחשבונות ליווי הבנייה ואף נעו ביניהם. היכן היו גורמי אכיפת החוק בהקשר לאי הסדרים בליווי הפרויקטים וגם בעבירה על חוק הבנקאות?
4. בחפציבה היה רק בעל זכות חתימה אחד: בועז יונה. בחתימתו הבלעדית זזו כספים. מקופת חפציבה ג'רוזלם גולד יצאו החל מ-31 למרץ עד לאוגוסט 2007 סכום של 70 מיליון ₪. החוק לא מחייב שתי חתימות כשסתום בטחון, אבל בבנקים מקובל שגם בתאגיד פרטי שמחליט על חתימת יחיד, יסרב הבנק להסכים לכך וידרוש חובת שתי חתימות בכל הוצאה כספית. מדוע הדבר לא נדרש בעניין קבוצת חפציבה?